Инвестиции в недвижимость на Бали в 2026 году: стоит ли? Плюсы, минусы и цифры

О недвижимости на Бали по-русски пишут в двух жанрах: агентства обещают 12–20% годовых, а на форумах рассказывают, как вложения пропали. Примеры есть и для того, и для другого. В этом руководстве мы разбираем, что сегодня говорит в пользу Бали, что против, и от каких нескольких вопросов зависит конкретная покупка.

Почему инвесторы смотрят на Бали

Спрос устойчивый. В 2025 году на Бали приехали 6,95 млн иностранных туристов, на 9,7% больше, чем годом ранее. Доковидный максимум (2019 год: 6,28 млн) остров превзошёл уже в 2024 году. За первые семь месяцев 2026 года аэропорт Бали обслужил 13,2 млн пассажиров, из них 8,5 млн на международных рейсах. В рейтинге направлений Tripadvisor на 2026 год Бали занял первое место, опередив Лондон и Дубай.

Настоящего мёртвого сезона на Бали нет. В 2025 году в самый сильный месяц, июль, приехали 697 тысяч иностранцев, в самый слабый, февраль, 451 тысяча: разница примерно в полтора раза. Растут и расходы гостей: по официальной статистике иностранный турист тратил на острове 145 долларов в день в 2019 году и 172 доллара в 2025-м.

Для русскоязычного инвестора есть и своя цифра. В первом полугодии 2026 года Россия вошла в десятку стран по числу поездок на Бали: 109 595 поездок, около 3,4% всех иностранных прибытий. Главный рынок острова — Австралия, на неё пришлась четверть прибытий.

Минусы, о которых пишут реже

Турпоток рекордный, а доход на один сдаваемый объект снизился. По сводке VillaAudit от февраля 2026 года, предложение аренды на острове за три года выросло на 107%, средняя цена за ночь упала на 14%, общий доход от аренды на 16%, а заполняемость почти не изменилась. Предложение росло быстрее спроса. Данные AirDNA показывают то же: за год средняя цена за ночь на Бали снизилась на 17,6%.

Цены на сами объекты тоже не только растут. В долларах цены на жильё в Индонезии по данным Glopra снизились за один, пять и десять лет. По VillaAudit, за три года медианная цена объектов в аренде (лизхолд) упала на 5%, а объектов в собственности выросла на 10%. Отсюда вывод: вилла на Бали должна окупаться арендой, а не ростом цены.

Можно ли купить недвижимость на Бали в собственность

Нет, если речь о полной собственности на землю. Право Hak Milik в Индонезии доступно только гражданам страны, так установил земельный закон 1960 года. Иностранцу открыты три пути: долгосрочная аренда (Hak Sewa, тот самый лизхолд), право пользования (Hak Pakai), для которого нужен вид на жительство, и право застройки через индонезийскую компанию с иностранным капиталом (PT PMA). С июля 2026 года Бали не выдаёт новым компаниям с иностранным капиталом лицензии в 18 видах деятельности, в том числе в сфере размещения.

Если в объявлении написано «фрихолд», спросите, на чьё имя будет оформлен титул. Покупка на имя индонезийского знакомого (номинальная схема) по закону ничтожна: земля может перейти государству, а деньги не возвращаются. По оценке индонезийской гражданской коалиции, на Бали так оформлено около 10 500 участков, и в 2026 году полиция острова создала специальную группу по таким делам.

Правила 2026 года

• Лицензия на сдачу. С 1 августа 2026 года платформы бронирования снимают объявления на Бали без подтверждённой лицензии.
• Зонирование. Сдавать туристам можно только объект в подходящей зоне. Мы сверили 22 653 объявления в Чангу с картой зонирования округа Бадунг: в туристической зоне находятся 23,6% из них.
• Разрешения на строительство. До начала стройки нужно разрешение PBG, до начала эксплуатации — сертификат SLF.

Реальная доходность: 4–8% до налогов

Вилла с одной спальней и хорошим управлением после комиссии площадок, операционных расходов, обслуживания и вознаграждения управляющей компании приносит около 8% чистыми до налогов. Если та же вилла работает на уровне среднего по рынку, доходность снижается до 4–5%. После индонезийского налога в 20% для нерезидента остаётся заметно меньше, и сколько именно, зависит от того, с какой суммы его удерживают. Расчёт по строкам мы приводим в отдельной статье.

К этому добавляется срок аренды. При аренде на 30 лет цена виллы «расходуется» примерно на 3,3% в год, потому что в конце срока объект возвращается владельцу земли, если договор не продлён. Сравнивая Бали с квартирой в собственности у себя в стране, вычтите эти 3,3% из доходности виллы.

Налоги дома: Россия, Казахстан, ОАЭ

Индонезийские правила одинаковы для всех, а налог в стране резидентства зависит от того, где вы живёте больше 183 дней в году. У России есть соглашение с Индонезией об избежании двойного налогообложения, у Казахстана его нет, в ОАЭ нет налога на доходы физических лиц. Подробно по каждой стране мы написали в отдельной статье.

Отзывы и форумы: как проверить обещания

• Просите не скриншот доходности, а помесячные отчёты управляющей компании по уже работающим виллам этого застройщика.
• Проверьте, чьё имя стоит в сертификате на землю, и подписывают ли договор все собственники.
• Узнайте, на какую компанию оформлена или будет оформлена лицензия на сдачу.
• Если доходность «гарантирована», спросите, кто её гарантирует и чем.
• Платите только на счёт компании, указанной в договоре, лучше по этапам стройки.

Кому это подходит, а кому нет

Покупка может быть разумной, если это часть ваших сбережений, а не все, если вы готовы держать объект десять лет и дольше и ищете арендный доход в долларах, а не быстрый рост цены. Она вам не подходит, если деньги могут понадобиться через несколько лет: покупка и последующая продажа вместе обходятся по оценке Glopra примерно в 11,8% от цены, поэтому короткое владение редко окупается. И не подходит, если вам принципиально нужна собственность на землю.

Как принять решение по конкретному проекту

До того как проект появится на нашем сайте, мы проверяем его по шести направлениям: концепция и зонирование, правовой статус и собственники, застройщик и строительство, управление, финансовая модель, риски и открытые вопросы. На сегодня мы проверили семь проектов. Критерии опубликованы, их можно применить и к другим объектам.

Если вы рассматриваете конкретный проект, за 30-минутный звонок на русском языке мы пройдём с вами эти вопросы. Если Бали, на наш взгляд, вам не подходит, мы так и скажем.

Статья носит справочный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Правила в Индонезии меняются, иногда административным решением. До принятия обязательств проверьте свою ситуацию у квалифицированного специалиста.