Русскоязычные покупатели часто живут не там, где выросли: в Москве, Алматы, Дубае или уже на Бали. Для самой виллы это ничего не меняет. Для налогов меняет многое, потому что значение имеет налоговое резидентство, а не паспорт. Разберитесь с этим до покупки, а не когда придёт первая арендная плата.
20%
налог Индонезии с валовой арендной платы для владельца, который не является её налоговым резидентом, независимо от паспорта
С 2003 года
применяется налоговое соглашение России и Индонезии. У Казахстана соглашения с Индонезией нет.
0%
налог на доходы физических лиц в ОАЭ. Тогда индонезийский налог — единственный налог с аренды.
Индонезия: одинаково для всех
Доход от сдачи виллы на Бали сначала облагается налогом в Индонезии. Для владельца-нерезидента ставка — 20% от валовой арендной платы, обычно её удерживает управляющая компания. Правила владения, аренды и ограничения по лицензиям 2026 года тоже не зависят от гражданства. Им посвящены отдельные статьи.
Если вы налоговый резидент России
Налоговый резидент России — как правило, тот, кто провёл в стране не менее 183 дней за 12 месяцев, — декларирует доходы из-за рубежа, включая аренду, в 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года. С 2025 года доход от аренды облагается по прогрессивной шкале, от 13% до 22% в зависимости от общего дохода. По соглашению 1999 года, которое применяется с 2003 года, право облагать арендный доход остаётся за Индонезией, а Россия засчитывает уплаченный там налог — в пределах российского налога с того же дохода. Для зачёта нужны индонезийские документы об удержании, как правило с заверенным переводом.
Продажа — отдельный вопрос. Для недвижимости российский закон освобождает доход от налога после минимального срока владения, обычно пять лет. Аренда на Бали — это не собственность, и применяется ли освобождение к продаже оставшегося срока аренды, решает ваш налоговый консультант.
Если вы переехали и больше не являетесь налоговым резидентом России, Россия не облагает ваши доходы из-за рубежа. Тогда действуют индонезийский налог и правила вашей новой страны резидентства.
Если вы налоговый резидент Казахстана
Налогового соглашения между Казахстаном и Индонезией нет. Резиденты Казахстана всё равно могут зачесть налог, уплаченный за рубежом, но только по официальному документу иностранного налогового органа о доходе и налоге, с нотариальным переводом на казахский или русский язык, вместе с годовой декларацией. Попросите у управляющей компании индонезийские справки об удержании заранее, а не в конце года.
Если вы живёте в ОАЭ
В ОАЭ нет налога на доходы физических лиц. Для налогового резидента ОАЭ индонезийские 20% на практике — единственный налог с аренды. Проверьте, что вы не остаётесь налоговым резидентом другой страны, например из-за дней, проведённых там, или сохранённого жилья.
Деньги и документы
Нотариусы в Индонезии обязаны идентифицировать клиентов и сообщать о подозрительных операциях. Платите со счёта на своё имя, сохраняйте документы о происхождении средств и планируйте перевод заранее: международные платежи могут идти дольше, чем ожидается, а банк может запросить подтверждающие документы.
Чек-лист
- Ваша страна налогового резидентства в этом и следующем году, подтверждённая консультантом.
- Кто в Индонезии удерживает 20% и когда вы получите документы.
- Заверенный перевод налоговых документов, если его требует ваша страна.
- Правила продажи права аренды в вашей стране — до покупки.
- Оплата со своего счёта и документы о происхождении средств.
С клиентами на русском языке работает Норберт Боди, наш директор по русскоязычным рынкам. Мы не консультируем по налогам России, Казахстана или ОАЭ, но готовим документы, которые запросит ваш консультант.
Статья носит справочный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Правила в Индонезии меняются, иногда административным решением. До принятия обязательств проверьте свою ситуацию у квалифицированного специалиста.