Как мы проверяем проекты
Большинство проектов не проходит.
Процесс
Шесть этапов. Проект может остановиться на любом.
- 01
Отбор
Расположение, предложение и девелопер.
Кто: AETHA
- 02
Документы
Право на землю, разрешения, данные компании.
Кто: AETHA + юрист
- 03
Выезд на участок
На участке и на готовых объектах.
Кто: AETHA + инженер
- 04
Юридическое заключение
Письменно: право, аренда, разрешения.
Кто: Независимый юрист
- 05
Финансовая модель
Вариант девелопера и консервативный, со всеми расходами.
Кто: AETHA
- 06
Решение
Голосуют партнёры. Только единогласно.
Кто: Партнёры AETHA
Чек-лист
Каждый пункт закрыт — или проект останавливается.
Документ «в процессе оформления» считается отсутствующим.
01 · Земля и право4
| Проверка | Какие доказательства нужны | Кто подтверждает |
|---|---|---|
| Тип свидетельства и владелец | Заверенная копия SHM, удостоверение арендодателя | Независимый юрист |
| Обременения | Выписка BPN, не старше 30 дней | Независимый юрист |
| Границы и площадь | Обмер участка против карты свидетельства | Лицензированный геодезист |
| Регистрация аренды | Нотариальный акт, регистрация, условие продления | Нотариус (PPAT), юрист |
02 · Зонирование и разрешения4
| Проверка | Какие доказательства нужны | Кто подтверждает |
|---|---|---|
| Зонирование | PKKPR с разрешённым туристическим использованием | Независимый юрист |
| Разрешение на строительство | Выданное PBG с номером, датой и чертежами | Юрист, технадзор |
| Лицензия на деятельность | NIB и лицензия OSS с кодом KBLI | Независимый юрист |
| Экология | SPPL, UKL-UPL или AMDAL (что применимо), выдано | Независимый юрист |
03 · Девелопер и подрядчик4
| Проверка | Какие доказательства нужны | Кто подтверждает |
|---|---|---|
| Документы компании | Учредительные акты, акционеры, профиль OSS | Независимый юрист |
| Опыт | Завершённые проекты, осмотрены лично | AETHA |
| Договор подряда | Фиксированная цена, график, штрафы за задержку | Юрист, технадзор |
| Финансовые возможности | Подтверждение финансирования стройки | AETHA, бухгалтер |
04 · Строительство4
| Проверка | Какие доказательства нужны | Кто подтверждает |
|---|---|---|
| Независимый технадзор | Договор и график отчётов | AETHA |
| Платежи по этапам | График, привязанный к проверяемым этапам | Технадзор |
| Спецификация материалов | Спецификация в приложении к договору | Технадзор |
| Гарантия | Гарантийный период письменно | Независимый юрист |
05 · Цифры5
| Проверка | Какие доказательства нужны | Кто подтверждает |
|---|---|---|
| Заполняемость и цена | Сторонние данные по аналогичным виллам | AETHA, AirDNA |
| Каждая статья расходов | Построчная модель, у каждой строки источник | AETHA |
| Консервативный сценарий | Модель на независимых данных, не на данных девелопера | Партнёры AETHA |
| Валюта | Результат в той валюте, в которой он возникает | AETHA |
| Стоимость при выходе | Оставшийся срок аренды при продаже | AETHA, оценщик |
Тревожные признаки
Восемь причин прекратить проверку.
Гарантированная доходность
Арендный доход не может гарантировать никто. Фиксированный доход обычно платится из цены.
Собственность для иностранца
Иностранные граждане не могут владеть землёй в Индонезии.
Номинальный владелец
По индонезийскому праву ничтожно. Не даёт вам защищённых прав.
Часть цены мимо нотариуса
Платёж вне нотариального акта не защищён.
Оплата вперёд стройки
Платя за непостроенное, вы берёте риск на себя.
Зонирование «в процессе»
Заявка — это не разрешение.
Доходность от валовой выручки
Спросите чистую цифру и допущения.
Бронь «в ближайшие дни»
Проверка занимает недели. Давление — повод подождать.