Визуализация · Вилла с одной спальнейВилла с одной спальней
1 спальня · 2 санузла · два этажа
- Свой участок
- 75 м²
- Общая площадь
- 108,22 м²
- Свой бассейн
- 7,97 м²
Цена сейчас237 700 USD
Визуализация · EM VillasПерерэнан, Чангу · Бали
EM Villas
20 вилл с частным бассейном на арендованной земле, в пяти минутах пешком от пляжа Пантай Лима.
Строится · 50%
Право
Аренда 30 + 30 лет
Виллы
20 · 1 и 2 спальни
Цена
от 237 700 USD
Готовность
50% · 02.09.2026
Наша роль
Собственный проект. PT Investo International Indonesia принадлежит основателям AETHA, поэтому мы зарабатываем и на продаже, и на самом проекте.
Девелопер: PT Investo International Indonesia
Наша проверка
Документы изучены. Всё, что ещё не подтверждено, на странице так и отмечено.
Визуализация · Внутренний дворик с бассейном
Визуализация · Фасад
Визуализация · Гостиная и бассейн
Визуализация · Ряд вилл сверху
Визуализация · КухняВизуализации всегда подписаны как визуализации. У фотографий с площадки есть дата.
Расположение
Перерэнан, Чангу.
Тихий зелёный район у Jalan Raya Seseh, в туристической зоне, где разрешена краткосрочная аренда. До кафе Перерэнана — пять минут на машине.
| Куда | Расстояние |
|---|---|
| Пляж Пантай Лима | 400 м · 5 мин пешком |
| Кафе Перерэнана (Brunch Club, Shelter) | 5 мин на машине |
| ТЦ Canggu Hills (открытие в 2028) | 8 мин на машине |
| Международный аэропорт Нгурах-Рай | 40 мин на машине |
Каталог девелопера v2, 2026. Время в пути сильно зависит от пробок.
Виллы
Два типа вилл.
Визуализация · Вилла с одной спальнейВизуализация · Вилла с двумя спальнямиВилла с двумя спальнями
2 спальни · 3 санузла · два этажа
- Свой участок
- 100 м²
- Общая площадь
- 138,77 м²
- Свой бассейн
- 14,59 м²
Цена сейчас347 700 USD
Ступени цены
| Вилла | На старте | С 50% готовностиСейчас | С 70% готовности |
|---|---|---|---|
| 1 спальня | 227 700 USD | 237 700 USD | 247 700 USD |
| 2 спальни | 337 700 USD | 347 700 USD | 357 700 USD |
Цена растёт на 10 000 USD на каждом этапе. 50% готовности достигнуто 2 сентября 2026. Всё включено: налоги Индонезии (10% + 11% НДС), мебель, услуги юриста и нотариуса, передача готовой к аренде виллы. Актуальное наличие по виллам уточняйте у нас.
График платежей
| Платёж | Когда | Доля | Условие |
|---|---|---|---|
| Первый взнос | При подписании | 50% | Договор подписан, участок передан подрядчику |
| Второй платёж | При 50% готовности | 20% | Каркас, стены, кровля и гидроизоляция готовы на 100% |
| Третий платёж | При 70% готовности | 15% | Штукатурка, чаша бассейна, потолки и плитка готовы на 100% |
| Финальный платёж | При сдаче | 15% | Подписан акт приёма-передачи (BAST) |
Предварительный договор, приложение II. Есть вариант 50 / 20 / 20 / 10. В стандартном варианте финальные 15% можно платить 12 ежемесячными частями после сдачи.
Юридическая структура
Чем вы на самом деле владеете.
Иностранцы не могут владеть землёй в Индонезии. Вы приобретаете долгосрочное право аренды своего участка и виллы.
01 · Земля
Балийский землевладелец
Право собственности (SHM) на участок 3 350 м² в деревне Перерэнан.
Межевой план № 3851/2025
Аренда земли · у нотариуса · 30 + 30 лет
02 · Девелопер
PT Investo International Indonesia
Компания с иностранным капиталом (PT PMA). Арендует 1 700 м² участка и строит виллы.
Договор аренды № 01, 05.01.2026 · NIB 1712250020164
Субаренда виллы · у нотариуса · 30 + 30 лет
03 · Вы
Арендатор
Субаренда вашего участка и виллы на 30 лет с продлением ещё на 30.
Нотариальный договор аренды виллы
Чем вы владеете
- Правом пользоваться, сдавать и передавать виллу в течение 30 лет.
- Домом виллы и своим участком 75 или 100 м².
- Опцией продления ещё на 30 лет.
Чем вы не владеете
- Землёй.
- Фиксированной ценой продления. Её определяют по рыночной стоимости земли три независимых оценщика.
- Долей в PT Investo International Indonesia.
Документы, которые вы получаете
- 01Предварительный договор на английском и индонезийском
- 02Нотариальный договор аренды виллы
- 03Копия договора аренды земли
- 04Учредительный акт, NIB и лицензии (KBLI 55900 размещение, 68111 недвижимость)
- 05Сертификат готовности с фотографиями на каждом платёжном этапе
Кратко по шаблону договора аренды. Разрешение на строительство (PBG) и подтверждение зонирования здесь пока не опубликованы. Независимая юридическая проверка ещё не завершена.
Модель доходности
От валовой к чистой, с видимыми допущениями.
Вилла с одной спальней в двух вариантах: модель девелопера и консервативный расчёт на независимых данных по тому же адресу.
| В год, USD | Модель девелопера | Аналоги AirDNA |
|---|---|---|
| Средняя цена за ночь | 150 | 127 |
| Заполняемость | 80% | 81% |
| Валовой доход от аренды | 43 800 | 37 500 |
| Площадки бронирования (16%) | −7 008 | −6 000 |
| Коммунальные услуги и страховка | −1 800 | −1 800 |
| Управление (20% операционной прибыли) | −6 998 | −5 940 |
| Налог (20%, допущение) | −5 599 | −4 752 |
| Чистый доход вам | 22 395 | 19 008 |
| Чистая доходность к 227 700 USD | 9,8% | 8,3% |
Модель девелопера: каталог EM Villas v2 (цена за ночь 150 USD; при заполняемости 70 / 80 / 90% — 8,5 / 9,8 / 11,1%).
Консервативный вариант: AirDNA Rentalizer для виллы с 1 спальней по координатам участка, ноябрь 2025 (выручка 37,5 тыс. USD, 80,6%, цена 127 USD), с расходами из модели девелопера.
Вилла с двумя спальнями, тот же метод: модель девелопера 10,1% (225 USD, 80%); аналоги AirDNA 7,7% (185 USD, 75%, декабрь 2025).
Модель девелопера
22,395
Аналоги AirDNA
19,008
Чего не видно в доходности
Аренда длится 30 лет. Если разнести цену покупки на этот срок, это 7 590 USD в год, или 3,3%. С учётом этого доходность выше снижается примерно до 6,5% и 5,0%. Продление и стоимость при продаже не учтены.
Не учтено
- Ваш подоходный налог дома
- Курс доллара к вашей валюте
- Расходы на финансирование
- Стоимость при выходе, которая снижается по мере сокращения срока аренды
Риски
Что может пойти не так.
СтроительствоУровень: Средний
Что может произойти
Стройка затягивается, или подрядчик не завершает работы.
Что мы делаем
Срок по договору — 1 июля 2027. Штраф 0,1% стоимости договора в день после 30-дневной отсрочки. Ваши платежи привязаны к подтверждённым этапам.
Что остаётся вашим риском
Задержки на несколько месяцев на Бали обычны. Дата сдачи может сдвинуться.
ВалютаУровень: Высокий
Что может произойти
Цены и аренда в долларах США. Если вы считаете в евро, форинтах или австралийских долларах, курс меняет ваш результат.
Что мы делаем
Каждая цифра показана в той валюте, в которой она возникает или оплачивается.
Что остаётся вашим риском
Весь валютный риск по доходу и продаже.
ЗаполняемостьУровень: Средний
Что может произойти
Туристический спад или новые виллы в Чангу снижают бронирования или цены.
Что мы делаем
Консервативный вариант построен на независимых данных AirDNA и публикуется рядом с моделью девелопера.
Что остаётся вашим риском
Доход может годами оставаться ниже обоих вариантов.
РегулированиеУровень: Средний
Что может произойти
Правила краткосрочной аренды и аренды для иностранцев могут измениться.
Что мы делаем
Виллы находятся в туристической зоне. У девелопера есть KBLI 55900 на размещение. Лицензия на каждую виллу пока не подтверждена.
Что остаётся вашим риском
Изменения законов от нас не зависят.
ВыходУровень: Высокий
Что может произойти
Право аренды дешевеет по мере сокращения срока. Продать сложнее, чем собственность.
Что мы делаем
Мы показываем доходность с учётом распределения цены на срок аренды.
Что остаётся вашим риском
Возможна продажа ниже цены покупки или не быстро.
Дневник стройки
Каждый этап, с датой.
ПоследнийСентябрь 2026
Общая готовность50%
Готово
Расчистка участка, буронабивные сваи, железобетонный каркас (колонны, перекрытия, кровельная плита), все стены, кровля и гидроизоляция.
Далее
Чаши бассейнов, штукатурка, потолки, плитка на пол и стены, черновая инженерия. Этап 70% открывает следующий платёж.
Сертификат готовности от 2 сентября 2026, выдан девелопером, с фотографиями площадки. Подписи независимого технадзора пока нет.
От лицензии компании до сдачи.
дек. 2025
Выданы NIB и лицензии
янв. 2026
Подписан договор аренды земли
апр. 2026
Начало строительства
сент. 2026
50% · каркас, стены, кровля
В работе
70% · бассейн, штукатурка, плитка
июль 2027
Сдача, срок по договору
Если дата меняется, мы показываем и исходную, и новую.
