Látványterv · EM Villas

Pererenan, Canggu · Bali

EM Villas

20 saját medencés villa bérelt telken, öt perc sétára a Pantai Lima tengerparttól.

Építés alatt · 50%

Jogcím

Bérleti jog, 30 + 30 év

Villák

20 · 1 és 2 hálószobás

Ár

237 700 USD-tól

Készültség

50% · 2026. 09. 02.

Kapcsolatunk

Saját fejlesztés. A PT Investo International Indonesia az AETHA alapítóinak tulajdonában van, így az értékesítésen és a projekten is keresünk.

Fejlesztő: PT Investo International Indonesia

Átvilágításunk

Az iratokat átnéztük. Amit még nem erősítettünk meg, azt az oldalon így is jelöljük.

Összes projekt

Látványterv · Medencés belső udvar

Látványterv · Homlokzat

Látványterv · Nappali és medence

Látványterv · A villasor felülről

Látványterv · Konyha

A látványterveket látványtervként jelöljük. A helyszíni fotókon mindig ott a dátum.

Helyszín

Pererenan, Canggu.

Csendes, zöld környék a Jalan Raya Seseh mellett, abban a turisztikai övezetben, ahol a rövid távú kiadás engedélyezett. Pererenan kávézói öt perc autóval.

Úti cél	Távolság
Pantai Lima tengerpart	400 m · 5 perc séta
Pererenan kávézói (Brunch Club, Shelter)	5 perc autóval
Canggu Hills pláza (nyitás 2028)	8 perc autóval
Ngurah Rai nemzetközi repülőtér	40 perc autóval

Fejlesztői katalógus v2, 2026. A menetidő a forgalomtól erősen függ.

Térkép · Pererenan és a Seseh-part · vázlat, nem méretarányos

Villák

Két villatípus.

Látványterv · Egyhálószobás villa

Egyhálószobás villa

1 hálószoba · 2 fürdőszoba · kétszintes

Saját telek: 75 m²
Teljes terület: 108,22 m²
Saját medence: 7,97 m²

Mostani ár237 700 USD

Látványterv · Kéthálószobás villa

Kéthálószobás villa

2 hálószoba · 3 fürdőszoba · kétszintes

Saját telek: 100 m²
Teljes terület: 138,77 m²
Saját medence: 14,59 m²

Mostani ár347 700 USD

Árlépcsők

Villa	Induláskor	50%-os készültségtőlAktuális	70%-os készültségtől
Egyhálószobás	227 700 USD	237 700 USD	247 700 USD
Kéthálószobás	337 700 USD	347 700 USD	357 700 USD

Az ár mérföldkövenként 10 000 USD-vel emelkedik. Az 50%-os készültség 2026. szeptember 2-án teljesült. Az ár mindent tartalmaz: indonéz adók (10% + 11% ÁFA), bútorozás, ügyvédi és közjegyzői díj, kiadásra kész átadás. A villánkénti aktuális elérhetőségről érdeklődjön nálunk.

Fizetési ütemezés

Részlet	Mikor	Arány	Feltétel
Előleg	Aláíráskor	50%	Szerződés aláírva, terület átadva a kivitelezőnek
Első részlet	50%-os készültségnél	20%	Szerkezet, falak, tető és vízszigetelés 100%-ban kész
Második részlet	70%-os készültségnél	15%	Vakolás, medenceszerkezet, álmennyezet és burkolat 100%-ban kész
Záró részlet	Átadáskor	15%	Átadás-átvételi jegyzőkönyv (BAST) aláírva

Előszerződés, II. melléklet. Létezik 50 / 20 / 20 / 10 arányú változat is. Az alapváltozatnál a záró 15% az átadás után 12 havi részletben is fizethető.

Jogi szerkezet

Mit birtokol valójában.

Külföldi nem szerezhet tulajdonjogot földre Indonéziában. Ön hosszú távú bérleti jogot vásárol a saját telkére és villájára.

01 · A föld

Balinéz földtulajdonos

Tulajdoni lap (SHM) egy 3350 m²-es telekre Pererenan faluban.

Felmérési lap száma: 3851/2025

Földbérlet · közjegyzői · 30 + 30 év

02 · A fejlesztő

PT Investo International Indonesia

Külföldi tulajdonú indonéz cég (PT PMA). 1700 m²-t bérel a telekből, és felépíti a villákat.

01. sz. bérleti okirat, 2026. 01. 05. · NIB 1712250020164

Villa albérlet · közjegyzői · 30 + 30 év

03 · Ön

Bérlő

A saját telek és villa albérleti joga 30 évre, további 30 év hosszabbítással.

Közjegyzői villabérleti okirat

Ami az Öné

A villa használatának, bérbeadásának és átruházásának joga 30 évre.
A villaépület és a 75 vagy 100 m²-es saját telek.
Hosszabbítási lehetőség további 30 évre.

Ami nem az Öné

A föld.
Rögzített hosszabbítási ár. Ezt a föld piaci értéke alapján három független értékbecslő határozza meg.
A PT Investo International Indonesia bármely része.

Az Ön által kapott dokumentumok

01Előszerződés angolul és indonézül
02Közjegyzői villabérleti okirat
03A földbérleti okirat másolata
04Alapító okirat, NIB és engedélyek (KBLI 55900 szálláshely, 68111 ingatlan)
05Fényképes készültségi igazolás minden fizetési mérföldkőnél

A bérleti szerződésminta alapján összefoglalva. Az építési engedély (PBG) és az övezeti besorolás igazolása még nem szerepel itt. A független jogi ellenőrzés még nem zárult le.

Hozammodell

Bruttótól a nettóig, látható feltevésekkel.

Egy egyhálószobás villa kétféleképpen: a fejlesztő saját modellje, és egy óvatos eset, ugyanerre a címre vonatkozó független bérleti adatokból.

Évente, USD	Fejlesztői modell	AirDNA összehasonlítás
Átlagos napi ár	150	127
Kihasználtság	80%	81%
Bruttó bérleti bevétel	43 800	37 500
Foglalási platformok (16%)	−7 008	−6 000
Rezsi és biztosítás	−1 800	−1 800
Üzemeltetés (a működési eredmény 20%-a)	−6 998	−5 940
Adó (20%, feltételezett)	−5 599	−4 752
Önhöz jutó nettó bevétel	22 395	19 008
Nettó hozam 227 700 USD-ra vetítve	9,8%	8,3%

Fejlesztői modell: EM Villas katalógus v2 (napi ár 150 USD; 70 / 80 / 90%-os kihasználtság mellett 8,5 / 9,8 / 11,1%).

Óvatos eset: AirDNA Rentalizer, 1 hálószobás villa a telek koordinátáin, 2025. november (37,5 ezer USD bevétel, 80,6%, napi ár 127 USD), a fejlesztő költségsoraival.

Kéthálószobás villa ugyanígy: fejlesztői modell 10,1% (napi ár 225 USD, 80%); AirDNA összehasonlítás 7,7% (napi ár 185 USD, 75%, 2025. december).

Fejlesztői modell

22,395

AirDNA összehasonlítás

19,008

Önhöz jutó nettó bevétel Bruttó bérleti bevétel: USD 43,800 (Fejlesztői modell)

Amit a hozam nem mutat

A bérlet 30 évre szól. Erre az időre elosztva a vételár évi 7590 USD, vagyis 3,3%. Ezzel számolva a fenti hozamok nagyjából 6,5%-ra és 5,0%-ra csökkennek. A hosszabbítás és az eladási érték nincs benne.

Nincs benne

Az Ön hazai jövedelemadója
A dollár árfolyammozgása az Ön pénznemével szemben
Finanszírozási költségek
A kilépési érték, amely a bérleti idő fogyásával csökken

Kockázatok

Mi mehet félre.

ÉpítésKitettség: Közepes

Mi történhet

Az építés csúszik, vagy a kivitelező nem fejezi be.

Mit teszünk ellene

Szerződéses határidő: 2027. július 1. A 30 napos türelmi idő után napi 0,1% kötbér a szerződéses értékre. Az Ön részletei igazolt mérföldkövekhez kötöttek.

Mi marad az Ön kockázata

Balin a több hónapos csúszás gyakori. Az átadás dátuma módosulhat.

ÁrfolyamKitettség: Magas

Mi történhet

Az ár és a bérleti bevétel dollárban van. Ha Ön euróban, forintban vagy ausztrál dollárban gondolkodik, a dollár mozgása változtat az eredményén.

Mit teszünk ellene

Minden számot abban a pénznemben mutatunk, amelyben keletkezik vagy fizetendő.

Mi marad az Ön kockázata

A bevétel és az eladás teljes árfolyamkockázata.

KihasználtságKitettség: Közepes

Mi történhet

Turisztikai visszaesés vagy új villakínálat Cangguban csökkenti a foglalásokat vagy az árakat.

Mit teszünk ellene

Az óvatos eset független AirDNA-adatokon alapul, és a fejlesztői modell mellett közöljük.

Mi marad az Ön kockázata

A bevétel évekig mindkét eset alatt maradhat.

SzabályozásKitettség: Közepes

Mi történhet

A rövid távú kiadás és a külföldi bérleti jog szabályai változhatnak.

Mit teszünk ellene

A villák turisztikai övezetben állnak. A fejlesztő rendelkezik KBLI 55900 szálláshely-engedéllyel. A villánkénti működési engedély még nincs megerősítve.

Mi marad az Ön kockázata

A jogszabályváltozás rajtunk kívül áll.

KilépésKitettség: Magas

Mi történhet

A bérleti jog értéke a hátralévő idővel csökken. Lassabban adható el, mint a tulajdon.

Mit teszünk ellene

A hozamot a vételár bérleti időre elosztott költségével együtt is megmutatjuk.

Mi marad az Ön kockázata

Lehet, hogy a vételár alatt, vagy csak lassan tudja eladni.

Építési napló