Арендная доходность на Бали выглядит высокой на фоне Европы. По данным Glopra за июль 2026 года, валовая доходность в Индонезии — 8,30%. Но важна сумма, которая дойдёт до вашего счёта, а индонезийский налог забирает свою долю ещё до оплаты любых расходов.
20%
налог, удерживаемый с валовой арендной платы владельцу-нерезиденту, без вычетов
11,8%
от цены: оценка Glopra совокупных расходов на покупку и продажу в Индонезии
10%
местный налог на размещение в Бадунге, который гость платит сверх стоимости ночи
Почему 20%, а не 10%
Ставка 10%, которую приводят в большинстве объявлений, взята из правительственного постановления 34/2017 — это окончательный налог на доход от аренды земли и зданий. Постановление прямо исключает услуги размещения, а посуточная сдача виллы относится именно к ним. Для нерезидента, получающего доход от индонезийской недвижимости, действует статья 26 закона о подоходном налоге: 20% от валовой суммы, удерживается у источника и считается окончательным. Комиссия управляющей компании, обслуживание бассейна, амортизация и проценты по кредиту базу не уменьшают.
Соглашения об избежании двойного налогообложения здесь не помогают: право облагать доход от недвижимости остаётся у страны, где она находится. Как этот доход учтёт ваша страна — освободит или зачтёт индонезийский налог, — зависит от соглашения и вашей ситуации. Уточните это у своего бухгалтера. Мы передадим ему нужные данные о доходах и расходах.
Одна доходность в трёх вариантах
- 8,30% — валовая доходность, Индонезия, данные Glopra за июль 2026 года.
- 6,64% — то же после удержания 20%, до всех операционных расходов.
- Ещё ниже — после комиссии управляющего, обслуживания, замены мебели и пустых ночей. По обзору рынка Бали от Glopra, реалистичная чистая доходность при самостоятельном управлении — 4–6%.
Стоимость входа и выхода
Glopra оценивает полный цикл — покупку и последующую продажу — в 11,8% от цены. Это не один налог. При приобретении зарегистрированного права покупатель платит пошлину BPHTB — в Бадунге 5% сверх необлагаемого порога. Большую часть остатка забирают нотариус и агент. При продаже продавец платит окончательный подоходный налог 2,5% с суммы сделки. Он считается от цены, а не от прибыли, поэтому возникает и при продаже в убыток. Какие статьи относятся к вам, зависит от структуры: у аренды иные расходы, чем у передачи права пользования или права застройки. До подписания попросите постатейный расчёт расходов для вашей структуры.
Торговаться можно лишь о части расходов: о комиссии агента и стоимости проверки, но не о пошлинах. Поэтому короткий срок владения в Индонезии редко окупается.
Не стройте расчёт на росте цен
В долларах цены на недвижимость в Индонезии, по данным Glopra, снизились за один, пять и десять лет: на 8,7%, 11,9% и 9,6%. Сильнейшие микрорынки Бали вели себя иначе, но вывод от этого не меняется. Инвестиция должна окупаться арендой, после налогов, в правильной зоне и с лицензией. Рост цен — бонус, а не план.
Что запросить до покупки
- Доходность до и после удержания 20%, а также после операционных расходов.
- Кто управляет виллой, какое у него вознаграждение и на чью компанию оформлена лицензия на сдачу.
- Постатейный список расходов на покупку именно для этой структуры.
- Какие расходы возникнут при перепродаже и при продлении аренды.
- Будете ли вы проводить в Индонезии больше 183 дней в году. Это меняет налоговое резидентство и требует консультации.
На страницах проектов мы показываем два сценария доходности: модель девелопера и более консервативный расчёт по данным AirDNA. Ни один из них не гарантирован.
Статья носит справочный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Правила в Индонезии меняются, иногда административным решением. До принятия обязательств проверьте свою ситуацию у квалифицированного специалиста.