A bali bérleti hozamok az európaiakhoz képest magasnak tűnnek. A Glopra 2026. júliusi adatai szerint Indonézia bruttó hozama 8,30 százalék. A döntő szám azonban az, ami a számlájára megérkezik, és az indonéz adó még azelőtt elviszi a részét, hogy bármilyen költséget kifizetne.
20%
forrásadó a nem rezidens tulajdonosnak fizetett bruttó bérleti díjból, költséglevonás nélkül
11,8%
a vételárhoz képest: a Glopra becslése a vétel és az eladás együttes költségére Indonéziában
10%
helyi szállásadó Badungban, amelyet a vendég fizet az éjszakai díjon felül
Miért 20 és nem 10 százalék
A hirdetési oldalakon szereplő 10 százalék a 34/2017-es kormányrendeletből jön, amely a föld- és épületbérletből származó jövedelem végleges adóját szabályozza. Ez a rendelet kifejezetten kizárja a szállásadást, márpedig a napi díjas villakiadás az. A nem rezidens tulajdonosra, akinek indonéz ingatlanból van jövedelme, a jövedelemadó-törvény 26. cikke vonatkozik: a bruttó összeg 20 százaléka, forrásnál levonva és véglegesen. Az üzemeltetői díj, a medence karbantartása, az értékcsökkenés és a hitelkamat nem csökkenti az adóalapot.
A kettős adóztatási egyezmények itt nem segítenek: az adóztatás joga annál az országnál marad, ahol az ingatlan fekszik. Hogy az otthoni adóhatóság mentesíti-e a jövedelmet vagy beszámítja az indonéz adót, az az egyezményen és az ön helyzetén múlik. Ezt a saját könyvelőjével vagy adótanácsadójával érdemes egyeztetni. Mi átadjuk azokat a bevételi és költségadatokat, amelyekre szüksége lesz.
Egy hozam, három változatban
- 8,30%: bruttó hozam, Indonézia, a Glopra 2026. júliusi adatai szerint.
- 6,64%: ugyanez a 20 százalékos forrásadó után, még minden üzemeltetési költség előtt.
- Tovább csökken az üzemeltetői díj, a karbantartás, a bútorok cseréje és az üres éjszakák után. A Glopra bali piaci elemzése szerint a saját kezelésű villák reális nettó hozama 4–6 százalék.
A belépés és a kilépés költsége
A Glopra a vétel és a későbbi eladás együttes költségét a vételár 11,8 százalékára becsüli. Ez nem egyetlen adó. Bejegyzett jogcím megszerzésekor a vevő BPHTB szerzési illetéket fizet, amely Badungban egy mentességi határ fölött 5 százalék. A maradék nagyobbik részét a közjegyző és az ügynök viszi. Eladáskor az eladó 2,5 százalékos végleges jövedelemadót fizet az átruházási érték után. Ez az árra terhelődik, nem a nyereségre, tehát veszteséges eladásnál is jár. Hogy melyik tétel vonatkozik önre, az a konstrukciótól függ: a bérleti jognak más a költsége, mint a használati jog vagy az építési jog átruházásának. Aláírás előtt kérjen tételes költséglistát a saját konstrukciójára.
Ebből csak egy rész alkuképes: az ügynöki díj és az átvilágítás, az illetékek nem. Ezért működik ritkán a rövid tartási idő Indonéziában.
Ne az áremelkedésre építsen
Dollárban mérve az indonéz ingatlanárak a Glopra adatai szerint egy, öt és tíz év alatt is csökkentek: −8,7, −11,9 és −9,6 százalékkal. Bali legerősebb mikropiacai másként mozogtak, a tanulság mégis érvényes. A befektetésnek a bérleti díjból, adó után, megfelelő övezetben és engedéllyel kell megállnia. Az áremelkedés ráadás, nem a terv.
Mit kérjen, mielőtt vásárol
- A hozamot a 20 százalékos forrásadó előtt és után, valamint az üzemeltetési költségek után.
- Ki üzemelteti a villát, mennyi a díja, és melyik cég nevén van a kiadási engedély.
- Tételes vásárlási költséglistát erre a konkrét konstrukcióra.
- Milyen költségek merülnek fel továbbeladáskor és a bérlet meghosszabbításakor.
- Tölt-e évente 183 napnál többet Indonéziában. Ez megváltoztatja az adóügyi illetőségét, ehhez tanácsadó kell.
A projektoldalainkon két hozamforgatókönyvet mutatunk: a fejlesztő modelljét és egy óvatosabb, AirDNA-adatokon alapulót. Egyik sem garancia.
Ez a cikk általános tájékoztatás, nem jogi, adó- vagy befektetési tanácsadás. Indonéziában a szabályok változnak, néha közigazgatási döntéssel. Kötelezettségvállalás előtt kérje ki szakértő véleményét a saját helyzetére.