Mit birtokolhat valójában egy külföldi Balin?

Külföldi magánszemély nem szerezhet Hak Milik jogcímet, vagyis indonéz tulajdonjogot. Ez nem formaság, amelyet meg lehet kerülni: az 1960-as földtörvény 21. cikke mondja ki, és a bíróságok alkalmazzák. Három út marad, mindegyiknek más a futamideje, a költsége és a kockázata.

Miért a strómanos megoldás a legrosszabb

Balin ma is kínálnak olyan konstrukciót, amelyben a telket egy indonéz ismerős vagy partner nevére írják. A földtörvény 26. cikkének (2) bekezdése szerint minden ügylet, amely közvetlenül vagy közvetve külföldire ruház tulajdonjogot, a törvény erejénél fogva semmis. A föld az államra száll, a kifizetett pénz pedig nem követelhető vissza. A Legfelsőbb Bíróság a mellékmegállapodásokat is semmisnek tekinti, így a külföldi vevő nem tudja érvényesíteni őket. 2026-ban a bali rendőrség földcsalás elleni munkacsoportot állított fel, és figyelmeztette a külföldieket: a strómanos vásárlás büntetőeljárással és elkobzással járhat. Mi ilyen konstrukciót nem értékesítünk.

1. út: Hak Pakai, a használati jog

Az egyetlen földjog, amelyet külföldi magánszemély a saját nevén tarthat, és amelyet a földhivatal bejegyez. A 18/2021-es kormányrendelet szerint 30 évre szól, 20 évvel meghosszabbítható és 30 évvel megújítható. Feltételei: tartózkodási engedély (KITAS vagy KITAP), személyenként egy telek legfeljebb 2 000 m²-en, és minimális vételár, amely Balin háznál 5 milliárd, lakásnál 2 milliárd rúpia. A 80 év nem automatikus. Minden hosszabbítás a földhivatal új döntése, és csak akkor jár, ha a földet rendeltetésszerűen használják.

2. út: építési jog cégen keresztül

Külföldi tulajdonú indonéz cég (PT PMA) szerezhet Hak Guna Bangunan jogot, vagyis építési jogot, szintén 30 + 20 + 30 évre. 2025 októbere óta a minimális befizetett tőke 2,5 milliárd rúpia, a beruházási tervnek pedig tevékenységenként és telephelyenként meg kell haladnia a 10 milliárd rúpiát, a föld és az épületek értéke nélkül. A cég negyedévente jelent a befektetési minisztériumnak, és saját adóbevallást ad be.

Itt számít a 2026-os változás. 2026 júliusa óta Bali 18 tevékenységi körben nem ad ki új engedélyt külföldi tulajdonú cégeknek, köztük az ingatlanügyletek és az egyéb szálláshely-szolgáltatás. A már működő cégek megtartják az engedélyüket. Új céget alapítani egy villa kiadására tehát már nem rutinlépés. Mielőtt erre építene, kérdezzen meg ügyvédet a konkrét tevékenységi körről.

3. út: bérleti jog (Hak Sewa)

Balin ez a megszokott út. A telket vagy a villát az indonéz tulajdonostól bérli meg előre rögzített időre; gyakori a 25 + 25 vagy a 30 + 20 év. Két tényt az értékesítési anyagok ritkán írnak le. Az egyik, hogy a bérleti jog nem bejegyzett földjog: a földnyilvántartási rendelet (24/1997) nem sorolja fel. A védelmét a szerződés adja, nem a tulajdoni lap. A másik, hogy a hosszabbítás csak annyi, amennyit a szerződés rögzít. Ármechanizmust tartalmazó írásos kikötés nélkül a tulajdonosnak nem kötelessége megújítani. Hogy mi lesz az épülettel a bérlet végén, azt szintén a szerződés dönti el.

A bérleti jog ráadásul fogyó eszköz: a következő vevő a hátralévő futamidőt fizeti meg. Ha 25 év hátralévő idővel veszi meg, és 12 év maradékkal adja el, már más eszközt ad el, akkor is, ha az épületen semmi nem változott.

Mit ellenőrzünk, mielőtt egy projekt felkerül az oldalunkra

• Ki az alapjogcím jogosultja, a földhivatalnál ellenőrizve, és minden tulajdonostárs aláírt-e.
• A hátralévő futamidő, a hosszabbítási kikötés (rögzített ár vagy független értékbecslés, nem nyitott opció) és az, hogy a bérleti jog öröklődik-e.
• Mi lesz az épülettel a bérlet végén, írásban.
• A telek övezeti besorolása és az építési engedély. Megfelelő övezet nélkül nincs kiadási engedély.
• Hogy a szerződést közjegyző készíti, és a fizetés a benne megnevezett félhez megy.

Az EM Villas villáit 30 + 30 éves bérleti joggal értékesítjük. A feltételek a projektoldalon olvashatók, a szerződés szerkezetét pedig egy hívásban végig is vesszük.

Ez a cikk általános tájékoztatás, nem jogi, adó- vagy befektetési tanácsadás. Indonéziában a szabályok változnak, néha közigazgatási döntéssel. Kötelezettségvállalás előtt kérje ki szakértő véleményét a saját helyzetére.