Иностранное физическое лицо не может владеть Hak Milik — полной собственностью в Индонезии. Это не формальность, которую можно обойти, а статья 21 земельного закона 1960 года, и суды её применяют. Остаются три пути, у каждого свои сроки, стоимость и риски.
0
прав полной собственности, доступных иностранному физическому лицу в Индонезии
80 лет
максимальный срок права пользования и права застройки, в три этапа. Каждый этап требует нового решения.
5 млрд IDR
минимальная цена дома, который иностранец покупает на праве пользования на Бали (квартира — 2 млрд IDR)
Почему номинальный владелец — худший вариант
На Бали до сих пор предлагают оформить землю на индонезийского знакомого или партнёра. Пункт 2 статьи 26 того же закона гласит: любая сделка, прямо или косвенно передающая полную собственность иностранцу, ничтожна в силу закона. Земля переходит государству, а уплаченные деньги вернуть нельзя. Верховный суд признаёт ничтожными и сопутствующие соглашения, поэтому иностранный покупатель не может добиться их исполнения. В 2026 году полиция Бали создала рабочую группу против земельного мошенничества и предупредила иностранцев: покупка через номинального владельца грозит уголовным преследованием и конфискацией. Мы такие схемы не продаём.
Путь 1: Hak Pakai, право пользования
Единственное земельное право, которое иностранец может оформить на своё имя с регистрацией в земельном ведомстве. По правительственному постановлению 18/2021 оно выдаётся на 30 лет, продлевается на 20 и обновляется ещё на 30. Условия: вид на жительство (KITAS или KITAP), один участок на человека площадью до 2 000 м² и минимальная цена — на Бали 5 млрд рупий за дом и 2 млрд за квартиру. 80 лет не гарантированы: каждое продление — новое решение земельного ведомства, и оно выдаётся, только если земля используется по назначению.
Путь 2: право застройки через компанию
Индонезийская компания с иностранным капиталом (PT PMA) может владеть Hak Guna Bangunan — правом застройки, также на 30 + 20 + 30 лет. С октября 2025 года минимальный оплаченный капитал составляет 2,5 млрд рупий, а инвестиционный план должен превышать 10 млрд рупий на вид деятельности и площадку, без учёта земли и зданий. Компания ежеквартально отчитывается перед министерством инвестиций и сдаёт собственную налоговую отчётность.
В 2026 году правила изменились. С июля 2026 года Бали не выдаёт новые лицензии компаниям с иностранным капиталом в 18 видах деятельности, среди них операции с недвижимостью и прочие услуги размещения. Действующие компании сохраняют лицензии. Открыть новую компанию ради сдачи виллы — уже не рутинный шаг. Прежде чем строить на этом план, уточните у юриста свой конкретный вид деятельности.
Путь 3: аренда (Hak Sewa)
Обычный путь на Бали. Вы арендуете землю или виллу у индонезийского владельца на оговорённый срок; часто это 25 + 25 или 30 + 20 лет. Два факта, о которых буклеты обычно молчат. Во-первых, аренда — не зарегистрированное земельное право: постановление о регистрации земли (24/1997) её не упоминает. Вас защищает договор, а не свидетельство о праве. Во-вторых, продление существует ровно в той мере, в какой оно прописано в договоре. Без письменной оговорки с механизмом цены владелец не обязан продлевать. Что будет со зданием по окончании аренды, тоже решает договор.
К тому же аренда со временем дешевеет: следующий покупатель платит за оставшийся срок. Вилла, купленная с 25 годами в запасе и проданная с 12, — уже другой актив, даже если здание не изменилось.
Что мы проверяем, прежде чем проект появится на сайте
- Кому принадлежит земля по данным земельного ведомства и подписали ли договор все совладельцы.
- Оставшийся срок, условия продления (фиксированная цена или независимая оценка, а не открытый опцион) и переходит ли аренда к наследникам.
- Что будет со зданием по окончании аренды — письменно.
- Зонирование участка и разрешение на строительство. Без нужной зоны лицензии на сдачу не будет.
- Составлен ли договор нотариусом и идут ли платежи стороне, указанной в нём.
EM Villas продаётся на праве аренды 30 + 30 лет. Условия опубликованы на странице проекта, а структуру договора мы можем разобрать с вами на звонке.
Статья носит справочный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Правила в Индонезии меняются, иногда административным решением. До принятия обязательств проверьте свою ситуацию у квалифицированного специалиста.