Большинство иностранцев на Бали владеют виллой на праве аренды, Hak Sewa. Аренды нет среди прав на землю, которые регистрирует земельное ведомство, поэтому свидетельства на ваше имя не будет. Защищает вас договор и то, кто его подписал. Поэтому пункты ниже стоит разобрать с юристом до того, как вы переведёте деньги.
Договор
ваша единственная защита. Аренда не регистрируется как право на землю.
10%
окончательный подоходный налог с арендной платы. Он лежит на собственнике земли; в договоре стоит указать, кто его платит.
Оба супруга
должны дать согласие, если земля — совместное имущество. Верховный суд признал ничтожной аренду, подписанную одним.
1. Подписывают те, кто должен
Начните со свидетельства на землю, проверенного в земельном ведомстве, а не с копии от продавца. Арендодатель должен быть тем, кто в нём указан. Если владельцев несколько, подписывают все. Если владелец умер, а землю ещё не переоформили, подписывает каждый наследник. Если владелец в браке и земля — совместное имущество, супруг даёт письменное согласие: по статье 36 закона о браке на это нужно согласие второго супруга, и в деле 1111 K/Pdt/2018 Верховный суд признал аренду без такого согласия ничтожной.
Отдельный случай — земля общины. На Бали часть участков принадлежит традиционной деревне, desa adat, даже если ими пользуется одна семья. Такую землю нельзя сдать в аренду по подписи одного человека. Проверьте, на чьё имя свидетельство, и если участвует деревня, получите её письменное согласие.
2. Срок и продление
Продление — ровно то, что написано в договоре. Общей обязанности продлевать у собственника нет. Хорошее условие даёт вам опцион на продление на указанное число лет по цене, зафиксированной сейчас или определённой независимой оценкой, со сроком уведомления. «Обсудим добросовестно» — это не опцион. Попросите также преимущественное право покупки, если собственник решит продать землю.
3. Продажа, смерть, передача
Здесь индонезийское гражданское право на вашей стороне. Аренда не прекращается со смертью любой из сторон (статья 1575 Гражданского кодекса) и сохраняется при продаже земли, если договор не предусматривает иное (статья 1576). Проверьте, что договор не предусматривает иное и что опцион на продление обязателен и для наследников, и для нового собственника.
Не менее важно, как вы сможете выйти из сделки. Без разрешения собственника арендатор не может сдавать объект в субаренду или передавать аренду (статья 1559). Если вы хотите сдавать виллу или продать оставшийся срок, договор должен разрешать и то и другое без нового согласия каждый раз.
4. Здание в конце срока
Индонезийское право может рассматривать землю и здание раздельно, поэтому окончание аренды само по себе не решает судьбу здания. Это должен решить договор: здание переходит собственнику земли, выкупается по указанной цене или подлежит сносу. То же касается улучшений, сделанных за время аренды.
5. Налог и оплата
Доход от аренды земли и зданий облагается окончательным подоходным налогом 10% с общей суммы, и платит его собственник (постановление правительства 34/2017). Если арендатор — индонезийская компания, она обязана удержать налог. Если арендатор — частное лицо, налог платит собственник. На Бали аренду обычно оплачивают вперёд на десятилетия, так что сумма большая. В договоре должно быть указано, кто платит, а вам нужно подтверждение оплаты. Платите стороне, указанной в акте, через процедуру нотариуса и никогда — на личный счёт посредника.
Если земля не в той зоне, договор аренды остаётся действительным, но сдавать виллу вам, возможно, будет нельзя. Проверьте также зонирование и разрешение на строительство; подробнее — в нашей статье о правилах 2026 года.
Чек-лист
- Свидетельство на землю проверено в земельном ведомстве: владелец, площадь, обременения.
- Все указанные владельцы, все наследники и супруг подписали или дали письменное согласие.
- Земля общины выявлена, и где нужно, есть письменное согласие деревни.
- Срок, дата начала и опцион на продление с механизмом цены и сроком уведомления.
- Аренда обязательна для наследников и нового собственника; преимущественное право покупки.
- Право сдавать в субаренду, сдавать гостям и передавать аренду без нового согласия.
- Что будет со зданием и улучшениями в конце срока.
- Кто платит налог 10%, и есть подтверждение оплаты.
- Нотариальный акт и оплата только стороне, указанной в нём.
- Зонирование и разрешение на строительство соответствуют вашим планам.
EM Villas продаётся на праве аренды 30 + 30 лет. На звонке мы пройдём её договор по этому списку, пункт за пунктом.
Статья носит справочный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Правила в Индонезии меняются, иногда административным решением. До принятия обязательств проверьте свою ситуацию у квалифицированного специалиста.