Balin a legtöbb külföldi bérleti joggal (Hak Sewa) birtokolja a villáját. A bérleti jog nincs a földhivatal által bejegyzett jogok között, így az ön nevére nem állítanak ki tulajdoni lapot. Önt az védi, ami a szerződésben áll, és hogy ki írta alá. Ezért érdemes az alábbiakat egy ügyvéddel végigvenni, mielőtt bármilyen pénz elindul.
Szerződés
az egyetlen védelme. A bérleti jogot nem jegyzik be.
10%
végleges jövedelemadó a bérleti díjon, amely a földtulajdonost terheli. A szerződésben szerepeljen, ki fizeti.
Mindkét házastárs
hozzájárulása kell, ha a föld közös vagyon. A Legfelsőbb Bíróság semmisnek tekintett egy csak az egyikük által aláírt bérletet.
1. A megfelelő személyek írják alá
A kiindulópont a tulajdoni lap: a földhivatalban ellenőriztesse, ne az eladótól kapott másolatra hagyatkozzon. A bérbeadó az legyen, aki a lapon szerepel. Ha többen szerepelnek, mindannyian aláírnak. Ha a tulajdonos elhunyt, és a földet még nem írták át, minden örökös aláír. Ha a tulajdonos házas, és a föld közös vagyon, a házastárs írásban hozzájárul: a házassági törvény 36. cikke szerint ehhez a másik fél beleegyezése kell, és a Legfelsőbb Bíróság az 1111 K/Pdt/2018. számú ügyben semmisnek tekintett egy enélkül aláírt bérletet.
A falusi föld külön eset. Balin egyes telkek a hagyományos faluközösséghez (desa adat) tartoznak, akkor is, ha egy család használja őket. Az ilyen földet egyetlen ember aláírásával nem lehet bérbe adni. Nézze meg, kinek a nevén van a tulajdoni lap, és ha a falu érintett, kérje az írásos hozzájárulását.
2. A futamidő és a hosszabbítás
A hosszabbítás pontosan annyi, amennyit a szerződés kimond. A földtulajdonosnak nincs általános kötelessége megújítani. A jó záradék opciót ad a hosszabbításra meghatározott évekre, most rögzített áron vagy független értékbecslés alapján, a bejelentés határidejével együtt. A „jóhiszeműen tárgyalunk róla” nem opció. Kérjen elővásárlási jogot is arra az esetre, ha a tulajdonos később eladja a földet.
3. Eladás, haláleset, átruházás
Itt az indonéz polgári jog segít. A bérlet nem szűnik meg, ha bármelyik fél meghal (a polgári törvénykönyv 1575. cikke), és a föld eladása sem szünteti meg, hacsak a szerződés másként nem rendelkezik (1576. cikk). Ellenőrizze, hogy a szerződés ne rendelkezzen másként, és hogy a hosszabbítási opció az örökösökre és az új tulajdonosra is kötelező legyen.
Ugyanilyen fontos, hogyan tud ön kiszállni. A tulajdonos engedélye nélkül a bérlő nem adhatja albérletbe az ingatlant, és a bérletet sem ruházhatja át (1559. cikk). Ha ki akarja adni a villát, vagy el akarja adni a hátralévő futamidőt, a szerződésnek mindkettőt meg kell engednie, anélkül hogy minden alkalommal új hozzájárulás kellene.
4. Az épület a bérlet végén
Az indonéz jog a földet és az épületet külön is kezelheti, így a bérlet vége önmagában nem dönt az épület sorsáról. Ezt a szerződésnek kell rögzítenie: az épület a földtulajdonosé lesz, rögzített áron megváltják, vagy el kell bontani. Ugyanez vonatkozik a futamidő alatt végzett fejlesztésekre.
5. Adó és fizetés
A föld és épület bérbeadásából származó jövedelem után a földtulajdonos 10% végleges jövedelemadót fizet a bruttó összegre (34/2017. számú kormányrendelet). Ha a bérlő indonéz cég, neki kell levonnia az adót. Ha a bérlő magánszemély, a tulajdonos fizeti meg. A bali bérleti díjat általában évtizedekre előre fizetik, így ez nagy összeg. A szerződésben szerepeljen, ki fizeti, és kérjen róla igazolást. Annak fizessen, aki az okiratban szerepel, a közjegyzői eljárás keretében, soha ne egy közvetítő magánszámlájára.
Ha a föld rossz övezetben van, a bérleti szerződés attól még érvényes, de lehet, hogy a villát nem adhatja ki. Ezért az övezeti besorolást és az építési engedélyt is ellenőrizni kell; erről a 2026-os szabályokról szóló cikkünk szól.
Az ellenőrzőlista
- A tulajdoni lap a földhivatalban ellenőrizve: jogosult, terület, terhek.
- Minden tulajdonos, minden örökös és a házastárs aláír vagy írásban hozzájárul.
- A falusi föld azonosítva, és ahol kell, a falu írásos hozzájárulása megvan.
- Futamidő, kezdő dátum, hosszabbítási opció árképzéssel és bejelentési határidővel.
- A bérlet az örökösökre és az új tulajdonosra is kötelező, eladásnál elővásárlási jog.
- Jog az albérletre, a kiadásra és a bérlet átruházására, új hozzájárulás nélkül.
- Mi lesz az épülettel és a fejlesztésekkel a bérlet végén.
- Ki fizeti a 10%-os adót, és van-e róla igazolás.
- Közjegyzői okirat, és fizetés csak az abban megnevezett félnek.
- Az övezeti besorolás és az építési engedély megfelel annak, amit tervez.
Az EM Villast 30 + 30 éves bérleti joggal értékesítjük. Egy hívás során pontról pontra végigmegyünk a szerződésén ezen a listán.
Ez a cikk általános tájékoztatás, nem jogi, adó- vagy befektetési tanácsadás. Indonéziában a szabályok változnak, néha közigazgatási döntéssel. Kötelezettségvállalás előtt kérje ki szakértő véleményét a saját helyzetére.