Бали в 2026 году: новые правила, финансовый центр и что это значит для недвижимости

2026 год изменил рынок недвижимости Бали сильнее, чем кажется по заголовкам. Дело в трёх общенациональных актах, которые вместе определяют, какие виллы можно законно сдавать туристам, и в одном решении, способном принести спрос, не зависящий от туризма.

Теперь всё решает лицензия

Закон о туризме (UU 18/2025), постановление о риск-ориентированном лицензировании (PP 28/2025) и положение Министерства туризма 6/2025 задают требования к размещению. В декабре 2025 года министерство потребовало от платформ бронирования снять объявления без подтверждённых данных о лицензии. Первый срок, 31 марта 2026 года, продлевали дважды; снятие началось 1 августа 2026 года. В мае 2026 года подтверждённые данные о лицензии были лишь у 31 233 из примерно 470 000 объявлений в Индонезии — у одного из пятнадцати.

Иностранец не может сдавать жильё туристам как частное лицо. Нужна компания с бизнес-идентификатором (NIB), правильным кодом деятельности, туристическим сертификатом соответствия, разрешением на строительство (PBG) и сертификатом пригодности к эксплуатации (SLF).

Зона определяет, возможна ли лицензия

Розовая, жёлтая и зелёная зоны — рыночный жаргон, а не юридические термины. Обязательные правила содержатся в детальном плане территории каждого округа и его матрице разрешений: разрешено, ограничено, при условии или запрещено. Провинциальная рамка — положение Бали 2/2023 — ограничивает застройку в туристических зонах 50% площади участка и высотой 15 метров.

Мы сопоставили 22 653 объявления AirDNA в Чангу с картой зонирования Бадунга. 23,6% находятся в туристической зоне, где краткосрочная аренда разрешена. 58,4% — в жилых зонах, где она возможна только на определённых условиях и может быть запрещена. 17,5% — на сельскохозяйственных землях, где она фактически исключена. Туристическая зона занимает 18,4% коридора: прибрежную полосу глубиной 600–1000 метров.

Наш вывод: законно сдавать смогут меньше вилл, а объекты в правильной зоне и с лицензией смогут держать цены выше. Это интерпретация, а не прогноз.

Новым иностранным компаниям стало сложнее

С июля 2026 года Бали закрыл в национальной системе лицензирования 18 видов деятельности для новых компаний с иностранным капиталом, среди них отели площадью до 6 000 м², прочие услуги размещения и операции с недвижимостью. Действующие лицензии сохраняются. Это административное решение губернатора, поэтому оно может измениться. Для покупателя это значит, что проект, у управляющей компании которого лицензии уже есть, ценнее проекта, где их только планируют получить.

Финансовый центр на острове Серанган

21 июля 2026 года парламент Индонезии принял закон о международном финансовом центре и назвал местом его размещения Бали: особую экономическую зону Кура-Кура площадью 498 гектаров на острове Серанган рядом с Денпасаром. Закон вводит собственный надзорный орган, суд по нормам общего права и налоговые льготы.

Звучат три цифры, и их важно различать. Около 93 млн долларов было фактически вложено к первому кварталу 2026 года. 6,3 млрд долларов — целевой объём развития зоны. 19–31 млрд долларов — сколько надеется привлечь финансовый центр в целом. Большие цифры — это цели. Если план сработает, Бали получит круглогодичный спрос со стороны специалистов, и ближе всего к нему Денпасар, Санур и южный коридор.

Что это значит для покупателя

• Прежде всего проверьте зону участка по официальному плану.
• Спросите, на чью компанию оформлена или будет оформлена лицензия на сдачу, и запросите её NIB.
• Считайте недоказанной любую доходность для участка вне туристической зоны.
• Воспринимайте финансовый центр как долгосрочную возможность, а не как фактор роста цен в следующем году.

EM Villas находится в туристической зоне. Выписку о зонировании покажем на звонке.

Статья носит справочный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Правила в Индонезии меняются, иногда административным решением. До принятия обязательств проверьте свою ситуацию у квалифицированного специалиста.