В расчёте доходности на Бали важен не итог, а то, что из него вычли. Для одной и той же виллы может получиться и 12%, и 8%, в зависимости от того, что оставили за скобками. Расчёт ниже начинается с рыночных данных и вычитает расходы построчно.
57%
средняя заполняемость краткосрочной аренды на Бали за последние 12 месяцев (AirDNA)
132 USD
средняя цена за ночь, на 17,6% ниже, чем годом ранее
25,2 тыс. USD
средний годовой доход на одно объявление, по всем типам жилья
Что показывают рыночные данные
По данным AirDNA, за год до августа 2026 года на Бали было около 48 тысяч активных объявлений краткосрочной аренды, почти вдвое меньше, чем годом ранее. Это совпадает с тем, что с августа 2026 года платформы снимают объявления без лицензии, но свою роль может играть и изменение методики. VillaAudit смотрел на три года: предложение выросло на 107%, цена за ночь снизилась на 14%, общий доход от аренды на 16%, средняя заполняемость — 53%.
По районам разброс большой. Таблица ниже сравнивает один и тот же продукт: объекты с одной спальней, сдаваемые целиком, в верхнем ценовом сегменте.
| Район | Доход за год | Заполняемость | Цена за ночь |
|---|---|---|---|
| Пекату (Улувату) | 26,6 тыс. USD | 69% | 113 USD |
| Чангу | 23,5 тыс. USD | 67% | 104 USD |
| Керобокан | 22,6 тыс. USD | 70% | 97 USD |
| Менгви (сюда входит Переренан) | 22,2 тыс. USD | 69% | 100 USD |
| Убуд | 21,8 тыс. USD | 58% | 112 USD |
| Семиньяк | 21,6 тыс. USD | 54% | 124 USD |
| Санур | 21,2 тыс. USD | 62% | 115 USD |
Лучшая заполняемость не там, где самая высокая цена за ночь. В Семиньяке ночь дороже, но пустует каждая вторая. В Керобокане и Менгви дешевле, зато занято семь ночей из десяти.
От валового дохода к чистому
Вилла с одной спальней за 200 000 долларов, три предположения о доходе. Цену за ночь и заполняемость мы пересчитали на эту цену из оценки AirDNA для реальной виллы на Бали.
| В год, USD | Модель застройщика | Вилла с хорошим управлением | Среднее по рынку |
|---|---|---|---|
| Цена за ночь | 132 | 112 | 112 |
| Заполняемость | 80% | 81% | 53% |
| Валовой доход | 38 544 | 33 113 | 21 666 |
| Комиссия площадок (16%) | −6 167 | −5 298 | −3 467 |
| Операционные расходы (15,5%) | −5 974 | −5 133 | −5 133 |
| Обслуживание и замена имущества (7%) | −2 698 | −2 318 | −2 318 |
| Вознаграждение управляющего (20% от результата) | −4 741 | −4 073 | −2 150 |
| Чистый доход до налогов | 18 964 | 16 291 | 8 598 |
| Доходность к цене | 9,5% | 8,1% | 4,3% |
В колонке среднего по рынку мы не уменьшали операционные расходы и обслуживание: большая их часть не зависит от числа гостей. Обслуживание и замены нет в большинстве таблиц застройщиков, хотя в тропическом климате при постоянной сдаче эти расходы возникают каждый год.
Налог в Индонезии: 20% для нерезидента
Если доход получает владелец, который не является налоговым резидентом Индонезии, по статье 26 закона о подоходном налоге удерживается 20% с валовой суммы, без вычетов. От того, какая сумма считается базой — вся выручка виллы или выплата владельцу после расходов, — результат меняется сильно. Это зависит от структуры сделки, поэтому мы показываем оба случая:
| В год, USD | Вилла с хорошим управлением | Среднее по рынку |
|---|---|---|
| Чистый доход до налогов | 16 291 | 8 598 |
| 20% с валовой выручки | −6 623 | −4 333 |
| Остаётся, доходность | 9 668 · 4,8% | 4 265 · 2,1% |
| 20% с выплаты владельцу | −3 258 | −1 720 |
| Остаётся, доходность | 13 033 · 6,5% | 6 878 · 3,4% |
Налог дома
- Налоговый резидент России. Доход декларируется в 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года; с 2025 года ставка по доходу от аренды — от 13 до 22% в зависимости от общего дохода. По соглашению 1999 года Россия засчитывает налог, уплаченный в Индонезии, в пределах российского налога с того же дохода. Нужны индонезийские документы об удержании.
- Налоговый резидент Казахстана. Соглашения с Индонезией нет. Зачесть иностранный налог можно по официальному документу индонезийского налогового органа с нотариальным переводом, вместе с годовой декларацией.
- Налоговый резидент ОАЭ. Налога на доходы физических лиц нет, на практике индонезийские 20% — единственный налог с аренды.
Окончание аренды — тоже расход
При аренде на 30 лет вилла за 200 000 долларов «расходует» 6 667 долларов, или 3,3% цены, в год, если договор не продлевают. Сравнивая виллу на Бали с квартирой в собственности, которая останется у вас и через 30 лет, вычтите эти 3,3% из доходности виллы. Поэтому условия и цена продления в договоре так же важны, как заполняемость.
Что делает доходность выше или ниже
- Управление. Хорошо управляемые виллы в сильных районах работают с заполняемостью 65–90%, средняя — 53%. При одинаковой цене за ночь вилла с заполняемостью 75% зарабатывает более чем на 40% больше виллы с 53%.
- Расположение. В таблице выше разница в годовом доходе между лучшим и самым слабым районом — около 25% для одного и того же продукта.
- Лицензия и зона. Без лицензии с августа 2026 года платформы снимают объявление, то есть дохода нет.
- Предложение по соседству. Там, где быстро растёт число похожих вилл, цена за ночь снижается.
Как читать обещание доходности
- Валовая или чистая? Если чистая, что вычтено: комиссия площадок, управление, обслуживание, налог?
- Заполняемость какого года и из какого источника?
- Если доходность «гарантирована», кто гарантирует, чем это обеспечено и что будет, если вилла не заработает?
- Учтены ли окончание аренды и цена продления?
На странице EM Villas мы показываем два сценария доходности: модель застройщика и более осторожную, на рыночных данных. Ни один из них не гарантирует результат.
Статья носит справочный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Правила в Индонезии меняются, иногда административным решением. До принятия обязательств проверьте свою ситуацию у квалифицированного специалиста.