Открытой базы сделок на Бали нет, поэтому почти все публикуемые цены — это цены предложения из объявлений. Цифры ниже взяты из обзоров агентств и консультантов, источник указан у каждой. Они годятся как ориентир, но не заменяют оценку конкретного объекта.
256–299 тыс. USD
медианная цена виллы в объявлениях на Бали в 2026 году по обзору агентства Magnum Estate
1 200–4 800 USD/м²
цена квадратного метра в новых апартаментах по отчёту Colliers за январь 2026 года
600–2 000 USD/м²
стоимость строительства виллы по данным подрядчиков, в зависимости от класса
Виллы по районам
| Район | Медианная цена в объявлениях | USD/м² |
|---|---|---|
| Семиньяк | 401 570 USD | 3 126 |
| Чангу, Берава | 355 000 USD | 2 579 |
| Убуд | 340 455 USD | 1 771 |
| Улувату, Букит (3 спальни, вид на океан) | 500 000–900 000 USD | – |
Разницу в цене прежде всего дают расположение, размер участка и оставшийся срок аренды. Западное побережье (Чангу, Переренан, Семиньяк) пользуется наибольшим спросом, виллы с видом на океан в районе Улувату дорогие, Убуд — более тихий сегмент среди джунглей. Восточный Бали и соседние острова, Ломбок и Сумба, дешевле, но и спрос на аренду там ниже.
Для сравнения — цены входа в проектах, которые мы сейчас предлагаем:
| Проект | Что вы покупаете | Цена входа |
|---|---|---|
| EM Villas, Переренан | Вилла с одной спальней, аренда 30 + 30 лет | 237 700 USD |
| The One, Нуса-Дуа | Апартаменты, аренда 25 + 15 лет | 101 884 USD |
| Virgin Oasis, Кандидаса | Зарегистрированная доля в курорте до 2051 года | 70 200 USD |
| Arya, Ломбок · Сумба · Сумбава | Вилла по договору аренды в управляемом курорте | 90 776 EUR |
Апартаменты
По отчёту Colliers за январь 2026 года, в 2025 году на рынке Бали было около 3 000 апартаментов, половина из них с одной спальней. Квадратный метр стоит 20–80 млн рупий, то есть примерно 1 200–4 800 долларов по курсу 16 600 рупий за доллар. Верхняя граница — Улувату, Семиньяк и Убуд. Чангу из-за большого и однородного предложения относительно дешевле.
Недвижимость на Бали в рассрочку
«Рассрочка» на Бали обычно означает график платежей застройщику. По данным Colliers, застройщики апартаментов обычно просят полную оплату или рассрочку до 24 месяцев с первым взносом 10–30%, чаще всего 30%. На этапе строительства лучше привязывать платежи к подтверждённым этапам работ, а не к календарным датам.
Земля
| Район | Цена за ар (100 м²) | Около, USD |
|---|---|---|
| Семиньяк, Умалас | 1,5–3,0+ млрд IDR | 90–180+ тыс. |
| Центр Чангу | 1,2–2,5 млрд IDR | 72–150 тыс. |
| Улувату, Букит | 0,5–1,5 млрд IDR | 30–90 тыс. |
| Убуд | 0,4–1,2 млрд IDR | 24–72 тыс. |
Это в основном цены участков в полной собственности (Hak Milik), которую иностранец купить не может. Иностранец землю арендует, и цена аренды зависит от срока и условий продления. Земля на Бали в последние годы быстро дорожала, и это отражается в цене второго срока аренды.
Строительство по данным самих подрядчиков стоит 600–800 USD/м² в простом исполнении, 900–1 300 USD/м² в премиальном и 1 400–2 000 USD/м² в люксовом. Независимого обзора строительных затрат по Бали нет, поэтому к этим цифрам стоит относиться как к ориентиру подрядчиков.
Как сравнивать две цены
Чаще всего ошибаются, сравнивая две виллы так, будто они дают одно и то же. Вилла за 250 тысяч долларов с оставшимися 25 годами аренды стоит 10 000 долларов в год. Вилла за 300 тысяч с 50 годами, если цена продления зафиксирована, — 6 000 в год. Та, что выглядит дороже, на деле дешевле.
- Оставшийся срок аренды и условия продления. Фиксированная цена или независимая оценка, а не свободное решение владельца земли.
- Что входит в цену. НДС 11%, услуги нотариуса и юриста, мебель, готовность к сдаче.
- Готовый объект или строящийся. Строящийся дешевле, но риск стройки несёте вы.
- Зона и лицензия на сдачу. Объект без лицензии дешевле, но законно сдавать его туристам нельзя.
- Площадь. Участок и застройку отдельно: в объявлениях часто указывают только одно из двух.
Куда движутся цены
По сводке VillaAudit от февраля 2026 года, в 2025 году на Бали прошло около 4 800 сделок с жилой недвижимостью, на 5% меньше, чем годом ранее. За три года медианная цена объектов в аренде снизилась на 5%, в собственности выросла на 10%. Colliers ожидает в 2026 году умеренного роста цен, лучше всего цену держат Чангу и Улувату. Цена сама не растёт: по мере того как срок аренды истекает, вилла в лизхолде дешевеет, если договор не продлевают.
Актуальный прайс-лист EM Villas и наличие вилл мы показываем на странице проекта и на коротком звонке на русском языке.
Статья носит справочный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Правила в Индонезии меняются, иногда административным решением. До принятия обязательств проверьте свою ситуацию у квалифицированного специалиста.