Покупка на Бали устроена иначе, чем в России или Казахстане. Многие проблемы возникают потому, что покупатель ищет привычные вещи: выписку из реестра на своё имя, ипотеку, ячейку в банке. На Бали иностранного покупателя защищают прежде всего договор и нотариальный акт. Поэтому порядок шагов и то, что вы проверяете на каждом из них, важнее цены.
0
прав полной собственности на землю, которые иностранец может получить в Индонезии
25–35 лет
начальный срок аренды в 86% проектов апартаментов на Бали (Colliers)
20%
налог Индонезии с валовой арендной платы для владельца-нерезидента
1. Выберите правовую форму
У иностранца три пути: аренда (Hak Sewa), право пользования (Hak Pakai), для которого нужен индонезийский вид на жительство, или право застройки через компанию с иностранным капиталом (PT PMA). Тому, кто не живёт в Индонезии, на практике остаётся аренда. Номинальная схема, когда участок оформляют на индонезийского знакомого, по закону ничтожна и несёт уголовные риски. Гражданство значения не имеет: правила для гражданина России, Казахстана или любой другой страны одни и те же.
2. Проверьте зонирование
До подписания чего-либо проверьте зону участка по официальному плану территориального планирования. Сдавать туристам можно только объект в подходящей зоне и с лицензией. С 1 августа 2026 года платформы бронирования снимают объявления на Бали без лицензии, поэтому вилла в неподходящей зоне не приносит арендного дохода, какой бы красивой она ни была.
3. Проверьте, кому принадлежит земля
Отправная точка — сертификат на землю (sertifikat). Проверьте его в земельном ведомстве (BPN), а не по копии от продавца. Арендодателем должен быть тот, кто указан в сертификате, а если собственников несколько, договор подписывают все. Если земля — совместное имущество супругов, нужно письменное согласие супруга. Спросите также, нет ли на участке залога или судебного спора.
4. Проверьте разрешения и застройщика
До начала стройки нужно разрешение на строительство (PBG), до начала эксплуатации — сертификат пригодности (SLF). Для строящегося проекта попросите PBG или хотя бы график его получения. Посмотрите готовые объекты застройщика, по возможности на месте, и проверьте, есть ли в договоре подряда срок сдачи и неустойка за просрочку.
5. Бронь и предварительный договор
Большинство застройщиков берут задаток, чтобы снять объект с продажи. Уточните, возвращается ли он и на каких условиях. На этом этапе проходит и идентификация клиента: индонезийские нотариусы обязаны проверять покупателей по правилам противодействия отмыванию денег. Если хотите, наймите собственного независимого индонезийского юриста для проверки документов.
6. Договор и нотариальный акт
Право аренды не вносится в земельный реестр, его защищает договор. Поэтому договор аренды нужно подписать у индонезийского нотариуса в форме нотариального акта. Проверьте в нём срок, условия продления (фиксированная цена или независимая оценка), наследование, право перепродажи и сдачи, и что будет со зданием в конце срока. Аренда не прекращается со смертью собственника или с продажей земли, если договор составлен правильно. Если вы не можете приехать, спросите у нотариуса, можно ли подписать акт по доверенности и как её оформить.
7. Оплата по этапам
Для строящегося объекта платежи лучше привязывать к подтверждённым этапам строительства, а не к датам. Платите только на счёт компании, указанной в договоре, и никогда на личный счёт. Платёж должен идти со счёта на ваше имя, вместе с документами о происхождении средств. Переводы из российских банков в Индонезию сейчас сложнее, чем раньше: заранее уточните в своём банке, пройдёт ли платёж, или платите со своего счёта в другой стране. Закладывайте на перевод время и сохраняйте все подтверждения: они понадобятся при продаже и в налоговой декларации.
8. Расходы и налоги в Индонезии
Сверх цены учтите услуги нотариуса и юриста, НДС 11% (если он не включён в цену), а при приобретении зарегистрированного права — пошлину BPHTB в 5%. При сдаче гость платит местный налог на проживание 10%, а с арендной платы владельцу-нерезиденту удерживается 20%. Покупка и последующая продажа вместе обходятся по оценке Glopra примерно в 11,8% от цены.
9. Передача объекта, управление, сдача
При передаче попросите акт приёма и список недоделок. Для сдачи нужна управляющая компания с лицензией. Заранее выясните, на какую компанию оформлена лицензия на сдачу, сколько стоит управление, как часто приходят отчёты и сколько ночей в году вы можете жить в вилле сами. Большая часть доходности зависит от управления, а не от здания.
Налоги и документы дома
Налоговый резидент России декларирует доход от аренды на Бали в 3-НДФЛ и может зачесть налог, удержанный в Индонезии, по соглашению 1999 года. У Казахстана с Индонезией соглашения нет, но зачёт возможен по официальному документу индонезийского налогового органа. В ОАЭ налога на доходы физических лиц нет. Подробности по каждой стране — в отдельной статье.
И ещё одно: покупка виллы по договору аренды сама по себе не даёт права жить в Индонезии. Под «золотую визу» для частных инвесторов недвижимость тоже не подходит: для неё нужны финансовые активы.
В EM Villas договор аренды оформляется нотариальным актом на Бали, а оплата привязана к подтверждённым этапам строительства. Порядок покупки по шагам показан на странице «Как это работает».
Статья носит справочный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Правила в Индонезии меняются, иногда административным решением. До принятия обязательств проверьте свою ситуацию у квалифицированного специалиста.