Австралийцы — крупнейший рынок Бали. В 2025 году почти каждый четвёртый иностранный гость острова приехал из Австралии, и среди гостей виллы в Чангу будет много ваших соотечественников. Для покупателя из Австралии правила на Бали те же, что и для всех. Отличается то, что происходит дома: налоговая служба Австралии (ATO) облагает доход со всего мира, поэтому вилла появится и в вашей австралийской декларации.
23,4%
из 6,95 млн иностранных гостей Бали в 2025 году были австралийцами — крупнейшая группа
50 000 AUD
зарубежные активы от этой суммы нужно указывать в австралийской декларации
3 валюты
цена в долларах США, аренда и расходы в рупиях, налог и доходность в австралийских долларах
Сначала налог в Индонезии
Доход от сдачи виллы на Бали облагается налогом в Индонезии. Если владелец не является налоговым резидентом Индонезии, ставка — 20% от валовой арендной платы; обычно её удерживает управляющая компания до того, как доход дойдёт до вас. Индонезийскую сторону мы подробно разбираем в статье о налогах и расходах. По налоговому соглашению между Австралией и Индонезией 1992 года Индонезия сохраняет право облагать доход от недвижимости на своей территории, а Австралия засчитывает уплаченный там налог.
Затем в Австралии
Как резидент Австралии вы декларируете чистый иностранный доход от аренды: валовую арендную плату с учётом удержанного индонезийского налога минус вычитаемые расходы, всё в пересчёте на австралийские доллары. Фактически уплаченный индонезийский налог затем можно зачесть как налог, уплаченный за рубежом (foreign income tax offset). У зачёта есть предел, и он действует только для уже уплаченного налога, поэтому важны индонезийские справки об удержании. Сколько вы сможете зачесть, скажет ваш налоговый агент.
Ещё два момента. Если стоимость ваших зарубежных активов в любой момент года достигает 50 000 австралийских долларов, их нужно указать в декларации. А продажа виллы или оставшегося срока аренды в Австралии, как правило, облагается налогом на прирост капитала. Как учитывается аренда на Бали, какие расходы принимаются и какой курс применять, решает ваш налоговый агент, а не страница продаж, включая нашу.
Вопрос валюты
Цены на большинство вилл на Бали указаны в долларах США. Аренда приходит в рупиях, а ваша доходность измеряется в австралийских долларах. При владении десять лет и дольше курс австралийского доллара к доллару США может значить столько же, сколько несколько пунктов заполняемости. В наших моделях мы показываем результат в той валюте, в которой он возникает, чтобы вы могли применить собственный взгляд на курс.
Какие документы понадобятся
- Договор купли-продажи или аренды и все платежи с датами и курсами.
- Индонезийские справки об удержании налога с аренды. Без них зачёт получить сложно.
- Ежемесячные отчёты управляющей компании: бронирования, доход, комиссии и расходы.
- Счета на вычитаемые расходы, например обслуживание и страховку.
- Условия будущей продажи, включая сумму, которую покупатель заплатил за оставшийся срок аренды.
Что мы делаем и чего не делаем
Мы не консультируем по австралийским налогам и не оформляем покупки через пенсионные фонды или трасты. Мы можем передать вам и вашему налоговому агенту документы на английском, показать, откуда взято каждое число в нашей модели, и ответить на вопросы об индонезийской стороне. С клиентами из Австралии работает Роберт Чала, наш директор по Австралии.
Прежде чем принимать решение, покажите налоговому агенту две вещи: нашу модель доходности по проекту и этот список документов. Оба вопроса проще решить до покупки, чем после.
Статья носит справочный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Правила в Индонезии меняются, иногда административным решением. До принятия обязательств проверьте свою ситуацию у квалифицированного специалиста.