Az ausztrálok Bali legnagyobb piaca. 2025-ben a sziget külföldi látogatóinak csaknem negyede Ausztráliából érkezett, és egy canggui villa vendégei között sok lesz az ön honfitársa. Az ausztrál vevőre Balin ugyanazok az ingatlanszabályok vonatkoznak, mint bárki másra. A különbség az, ami otthon történik: az ausztrál adóhatóság (ATO) a világszerte szerzett jövedelmet adóztatja, így a villa az ausztrál bevallásban is megjelenik.
23,4%
Bali 6,95 millió külföldi érkezőjéből ennyi volt ausztrál 2025-ben, ők a legnagyobb csoport
50 000 AUD
ekkora vagy nagyobb külföldi vagyont be kell jelenteni az ausztrál adóbevallásban
3 pénznem
az ár amerikai dollárban, a bérleti díj és a költségek rúpiában, az adó és a hozam ausztrál dollárban
Előbb az indonéz adó
A bali villa bérleti bevételét Indonéziában adóztatják. Ha a tulajdonos nem indonéz adóügyi rezidens, az adó a bruttó bérleti díj 20%-a, amelyet általában az üzemeltető von le, mielőtt a bevétel önhöz érne. Az indonéz oldalt részletesen az adókról és költségekről szóló cikkünk tárgyalja. Az Ausztrália és Indonézia közötti 1992-es adóegyezmény szerint Indonézia megtartja a jogot, hogy a területén lévő ingatlan jövedelmét megadóztassa, Ausztrália pedig beszámítja az ott megfizetett adót.
Aztán Ausztráliában
Ausztrál rezidensként a nettó külföldi bérleti jövedelmet kell bevallania: a bruttó bérleti díjat a levont indonéz adóval együtt, csökkentve a levonható költségekkel, mindezt ausztrál dollárra átszámítva. A ténylegesen megfizetett indonéz adót ezután külföldi adójóváírásként (foreign income tax offset) érvényesítheti. A jóváírásnak van felső határa, és csak a már megfizetett adóra jár, ezért fontosak az indonéz adólevonási igazolások. Hogy mennyit tud belőle felhasználni, azt az adótanácsadója tudja megmondani.
Még két dolog. Ha a külföldi vagyona az év bármely pontján eléri az 50 000 ausztrál dollárt, azt fel kell tüntetnie a bevallásban. A villa, illetve egy bérlet hátralévő futamidejének eladása pedig Ausztráliában általában tőkenyereség-adó alá eső esemény. Hogy egy bali bérletet hogyan kezelnek, mely költségek számítanak és melyik árfolyam érvényes, azt az adótanácsadójával tisztázza. Ne egy értékesítési oldal alapján döntsön, a miénket is beleértve.
Az árfolyam kérdése
A legtöbb bali villa ára amerikai dollárban van megadva. A bérleti díj rúpiában jön, az ön hozamát pedig ausztrál dollárban mérik. Tíz év vagy hosszabb tartásnál az ausztrál dollár árfolyama az amerikai dollárhoz képest annyit számíthat, mint néhány százalékpontnyi kihasználtság. Amikor egy projektet modellezünk, az eredményt abban a pénznemben mutatjuk, amelyben keletkezik, így ön a saját árfolyam-várakozásával számolhat.
Az iratok, amelyekre szüksége lesz
- Az adásvételi vagy bérleti szerződés és minden kifizetés, dátummal és árfolyammal.
- A bérleti díjról szóló indonéz adólevonási igazolások. Ezek nélkül a jóváírást nehéz érvényesíteni.
- Az üzemeltető havi kimutatásai: foglalások, bevétel, díjak és költségek.
- A levont költségek számlái, például karbantartás és biztosítás.
- Egy későbbi eladás feltételei, köztük hogy a vevő mennyit fizetett a hátralévő bérletért.
Amit vállalunk, és amit nem
Nem vagyunk ausztrál adótanácsadók, és nem szervezünk vásárlást nyugdíjalapon vagy trusten keresztül. Azt tudjuk vállalni, hogy önnek és az adótanácsadójának angolul átadjuk az iratokat, megmutatjuk, honnan származik a modellünk minden száma, és válaszolunk az indonéz oldalt érintő kérdésekre. Ausztrál ügyfeleinkkel Csala Róbert, ausztráliai igazgatónk foglalkozik.
Mielőtt elkötelezi magát, vigyen két dolgot az adótanácsadójához: a projekt hozammodelljét és ezt az iratlistát. Mindkettőt könnyebb a vásárlás előtt tisztázni, mint utána.
Ez a cikk általános tájékoztatás, nem jogi, adó- vagy befektetési tanácsadás. Indonéziában a szabályok változnak, néha közigazgatási döntéssel. Kötelezettségvállalás előtt kérje ki szakértő véleményét a saját helyzetére.