Az ingatlanvásárlás Balin másképp működik, mint Magyarországon. A legtöbb probléma abból adódik, hogy a vevő magyar logikával gondolkodik: tulajdoni lapban, földhivatali bejegyzésben, ügyvédi letétben. Balin a külföldi vevő védelmét elsősorban a szerződés és a közjegyzői okirat adja. Ezért a lépések sorrendje és az, hogy mit ellenőriz az egyes lépéseknél, többet számít, mint az ár.
0
teljes tulajdonjog, amelyet külföldi magánszemély Indonéziában szerezhet
25–35 év
a bali apartmanprojektek 86 százalékának kezdeti bérleti futamideje (Colliers)
20%
forrásadó a nem rezidens tulajdonosnak fizetett bruttó bérleti díjból
1. Döntse el, milyen jogcímet vesz
Külföldiként három út van: bérleti jog (Hak Sewa), használati jog (Hak Pakai), amelyhez indonéz tartózkodási engedély kell, vagy építési jog egy külföldi tulajdonú indonéz cégen (PT PMA) keresztül. Aki nem él Indonéziában, annak a gyakorlatban a bérleti jog marad. A strómanos megoldás, amikor a telket egy indonéz ismerős nevére írják, semmis és büntetőjogi kockázattal jár.
2. Ellenőrizze az övezetet
Mielőtt bármit aláír, nézze meg a telek övezeti besorolását a hivatalos területrendezési terven. Turisztikai kiadásra csak megfelelő övezetben álló, engedélyes ingatlan használható. 2026 augusztusa óta a foglalási platformok leveszik az engedély nélküli bali hirdetéseket, így rossz övezetben a villa nem hoz bérleti bevételt, bármilyen szép.
3. Ellenőrizze, kié a föld
A kiindulópont a földtulajdon igazolása (sertifikat). A földhivatalnál (BPN) ellenőriztesse, ne az eladótól kapott másolatra hagyatkozzon. A bérbeadó az legyen, aki az iraton szerepel, és ha több tulajdonos van, mindegyik írja alá a szerződést. Kérdezze meg azt is, van-e a földön jelzálog vagy folyamatban lévő per.
4. Nézze meg az engedélyeket és a fejlesztőt
Építés előtt építési engedély (PBG), használat előtt használatbavételi engedély (SLF) kell. Épülő projektnél kérje el az építési engedélyt, vagy legalább az ütemtervet, hogy mikor lesz meg. A fejlesztőnél nézze meg a korábbi, kész munkáit, ha lehet a helyszínen, és hogy a kivitelezési szerződés rögzít-e határidőt és késedelmi kötbért.
5. Foglalás és előszerződés
A legtöbb fejlesztő foglalót kér, mielőtt kivenné az ingatlant az eladók közül. Kérdezze meg, visszatéríthető-e, és milyen feltétellel. Ekkor zajlik az ügyfél-azonosítás is. Ha szeretne, ebben a szakaszban megbízhat saját, független indonéz ügyvédet a jogi átvilágításra.
6. A szerződés és a közjegyzői okirat
A bérleti jog nem kerül fel a tulajdoni lapra, a védelmét a szerződés adja. Ezért a bérleti szerződést indonéz közjegyző előtt, közokiratba foglalva kell aláírni. Ellenőrizze benne a futamidőt, a hosszabbítás feltételeit (rögzített ár vagy független értékbecslés), az öröklést, a továbbeladás jogát, és hogy mi lesz az épülettel a bérlet végén. A bérlet a tulajdonos halálával vagy a föld eladásával nem szűnik meg, ha a szerződés megfelelően készült.
7. Fizetés mérföldkövekhez kötve
Épülő ingatlannál a fizetést igazolt építési mérföldkövekhez érdemes kötni, nem naptári dátumokhoz. Mindig a szerződésben megnevezett cég számlájára fizessen, soha ne magánszámlára. Az utalás jellemzően dollárban megy, a magyar bankszámláról közvetlenül is indítható. Őrizze meg minden utalás igazolását, a későbbi eladásnál és az adóbevallásnál szüksége lesz rá.
8. Költségek és adók
A vételáron felül számoljon a közjegyzői és ügyvédi díjjal, a 11 százalékos áfával (ha az ár nem tartalmazza), bejegyzett jogcím szerzésekor pedig az 5 százalékos szerzési illetékkel. Kiadáskor a vendég 10 százalékos helyi szállásadót fizet, a nem rezidens tulajdonosnak kifizetett bérleti díjból pedig 20 százalék forrásadót vonnak le. A vétel és a későbbi eladás együttes költsége a Glopra becslése szerint a vételár kb. 11,8 százaléka. A részleteket külön cikkben vettük végig.
9. Átadás, üzemeltetés, bérbeadás
Átadáskor hibalistát és átadási jegyzőkönyvet kérjen. A kiadáshoz engedélyes üzemeltető kell. Tisztázza előre, melyik cég nevén van a kiadási engedély, mennyi az üzemeltető díja, milyen gyakran számol el, és mennyit tölthet a villában saját használatra. A hozam nagyobb része az üzemeltetésen múlik, nem az épületen.
A magyar oldal
Magyarország és Indonézia között 1989 óta van egyezmény a kettős adóztatás elkerüléséről. A bali bérleti jövedelmet az itthoni bevallásban is fel kell tüntetni, a pontos teendőt pedig a konstrukció dönti el. Ezt érdemes még a vásárlás előtt egy magyar adótanácsadóval átbeszélni.
Az EM Villasnál a bérleti szerződést Balin, közjegyző előtt foglaljuk közokiratba, a fizetés igazolt építési mérföldkövekhez kötött. A folyamatot lépésenként az „Így működik” oldalon mutatjuk be.
Ez a cikk általános tájékoztatás, nem jogi, adó- vagy befektetési tanácsadás. Indonéziában a szabályok változnak, néha közigazgatási döntéssel. Kötelezettségvállalás előtt kérje ki szakértő véleményét a saját helyzetére.