Финансовый центр на Бали: что решено, а что нет

В этом году мало какая новость о Бали звучала так громко: Индонезия построит финансовый центр, который будет конкурировать с Дубаем и Сингапуром, и разместит его на Бали. Часть этого уже закон. Другая часть — планы, а что-то добавляют продавцы. При покупке недвижимости эта разница важна.

Что решено

Правовая основа — закон № 4/2026, подписанный 17 июня 2026 года. Он изменил закон о финансовом секторе и предписал создать финансовый центр. Подробный закон о PFII парламент принял 21 июля. Он создаёт собственные институты центра: губернатора, подотчётного президенту, управляющий орган, отдельный финансовый регулятор, арбитражный институт и суд, который может работать на английском языке. Разрешённая деятельность — финансовая: банки, страхование, рынки капитала, управление фондами и капиталом, семейные офисы, финтех.

На бумаге льготы щедрые. Доход от разрешённой деятельности может освобождаться от налога на прибыль на срок до 50 лет, есть послабления по НДС и налогу на роскошь. Крупные международные группы всё равно платят глобальный минимальный налог 15%.

Что не решено

• Площадка на Бали. По словам профильного комитета парламента, место определяет постановление правительства по предложению министра финансов. 20 августа координирующий министр экономики сказал, что балийская площадка — земля государственного инвестиционного фонда Danantara и её ещё изучают. В прессе упоминались Кура-Кура на Серангане, Санур и Северный Бали.
• Сроки. 14 августа президент сказал, что центр начнёт работу в Джакарте, а на Бали откроется, «как только будет готов». Даты для Бали нет.
• Подзаконные акты. Постановления должны были выйти в течение трёх месяцев после июньского закона. На момент написания мы не нашли их опубликованными.

Чего центр не даёт покупателю виллы

Налоговые льготы касаются финансовой деятельности внутри центра, а не недвижимости. Покупка виллы не даёт налоговых преимуществ и не открывает путь к «золотой визе» Индонезии: частному инвестору для неё нужны финансовые активы — государственные облигации, акции публичных компаний или банковские вклады.

К инвестиционным цифрам тоже стоит относиться внимательно. Цель развития особой экономической зоны Кура-Кура — около 6,3 млрд долларов, для финансового центра в целом ожидают привлечь 19–31 млрд долларов. К первому кварталу 2026 года в зону реально вложено около 93 млн долларов. Крупные цифры — это цели.

Критический взгляд

Закон прошёл парламент быстро, и убеждены не все. Критики указывают, что на Бали нет кадров и деловой базы Джакарты, что ограничения по высоте застройки не подходят финансовому району, а широкие налоговые освобождения и защита отдельных покупателей облигаций вызывают опасения по поводу отмывания денег. Один эксперт считает, что безналоговой гавани на Бали не будет никогда. Это мнения, а не факты, но для взвешенной картины они нужны.

Как мы это оцениваем

Если центр действительно появится на Бали, он может дать острову то, чего ему не хватало: спрос, не зависящий от туризма. Специалисты с семьями снимают жильё на месяцы, а не на ночи, и ищут его рядом с офисом. Больше всего это помогло бы Южному Бали, и на это уйдут годы.

Наше правило простое: цена должна быть оправдана и без финансового центра. Если аргументы продавца держатся на нём или в буклете участок назван «рядом с финансовым центром», хотя площадка ещё не выбрана, спросите источник. Считайте центр возможным плюсом, а не частью доходности.

EM Villas находится в Переренане, Чангу, а не в районах, которые упоминаются в связи с финансовым центром. В модели доходности проекта мы центр не учитываем.

Статья носит справочный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Правила в Индонезии меняются, иногда административным решением. До принятия обязательств проверьте свою ситуацию у квалифицированного специалиста.