Egy bali hozamszámnál nem a végeredmény a lényeg, hanem az, hogy mit vontak le belőle. Ugyanarra a villára 12, de 8 százalék is kijöhet, attól függően, ki mit hagy ki. Az alábbi számítás piaci adatokból indul, és tételesen levonja a költségeket.
57%
a bali rövid távú kiadások átlagos foglaltsága az utolsó 12 hónapban (AirDNA)
132 USD
átlagos napi ár, 17,6 százalékkal kevesebb, mint egy évvel korábban
25,2 ezer USD
átlagos éves bevétel hirdetésenként, minden ingatlantípusra
Mit mutatnak a piaci adatok
Az AirDNA szerint a 2026 augusztusáig tartó egy évben Balin kb. 48 ezer aktív rövid távú hirdetés volt, közel feleannyi, mint egy évvel korábban. Ez egybeesik azzal, hogy 2026 augusztusától a platformok leveszik az engedély nélküli hirdetéseket, de módszertani változás is közrejátszhat. A VillaAudit három évet nézett: a bérleti kínálat 107 százalékkal nőtt, a napi ár 14, a teljes bérleti bevétel 16 százalékkal csökkent, az átlagos foglaltság 53 százalék.
Területenként nagy a szórás. Az alábbi táblázat ugyanarra a termékre szűr: egyhálószobás, egészében kiadott, felső kategóriás ingatlanokra.
| Terület | Éves bevétel | Foglaltság | Napi ár |
|---|---|---|---|
| Pecatu (Uluwatu) | 26,6 ezer USD | 69% | 113 USD |
| Canggu | 23,5 ezer USD | 67% | 104 USD |
| Kerobokan | 22,6 ezer USD | 70% | 97 USD |
| Mengwi (ide tartozik Pererenan) | 22,2 ezer USD | 69% | 100 USD |
| Ubud | 21,8 ezer USD | 58% | 112 USD |
| Seminyak | 21,6 ezer USD | 54% | 124 USD |
| Sanur | 21,2 ezer USD | 62% | 115 USD |
A legjobb foglaltság nem ott van, ahol a legmagasabb a napi ár. Seminyakban drágább az éjszaka, de minden második éjszaka üres. Kerobokanban és Mengwiben olcsóbb, de tízből hét éjszaka foglalt.
A bruttótól a nettóig
Egy 200 000 dolláros, egyhálószobás villa, három bevételi feltevéssel. A napi árat és a foglaltságot egy valós bali villára készült AirDNA-becslésből arányosítottuk erre a vételárra.
| Évente, USD | Fejlesztői feltevés | Jól üzemeltetett villa | Piaci átlag |
|---|---|---|---|
| Napi ár | 132 | 112 | 112 |
| Foglaltság | 80% | 81% | 53% |
| Bruttó bevétel | 38 544 | 33 113 | 21 666 |
| Foglalási jutalék (16%) | −6 167 | −5 298 | −3 467 |
| Működési költség (15,5%) | −5 974 | −5 133 | −5 133 |
| Karbantartás, eszközpótlás (7%) | −2 698 | −2 318 | −2 318 |
| Üzemeltetői díj (az eredmény 20%-a) | −4 741 | −4 073 | −2 150 |
| Nettó, adózás előtt | 18 964 | 16 291 | 8 598 |
| Hozam a vételárra | 9,5% | 8,1% | 4,3% |
A piaci átlag oszlopban a működési és karbantartási költséget nem csökkentettük, mert ezek nagy része kevesebb vendég mellett is ugyanannyi. A karbantartás és az eszközpótlás a legtöbb fejlesztői táblázatból hiányzik, pedig egy trópusi éghajlaton álló, folyamatosan kiadott villánál évről évre felmerül.
Az adó
Az adó a fenti számokban nincs benne, mert a konstrukciótól függ. Ha a bevétel bérleti díjként jut el egy nem rezidens tulajdonoshoz, Indonéziában a bruttó összeg 20 százalékát vonják le forrásadóként. Ha egy indonéz üzemeltető cég nyereségéből részesedik, más szabályok vonatkoznak rá. Magyarország és Indonézia között 1989 óta van kettős adóztatást elkerülő egyezmény. A pontos teherről a konkrét konstrukcióval érdemes adótanácsadót kérdezni.
A bérlet lejárata is költség
Egy 30 éves bérletnél a 200 000 dolláros vételár évente 6 667 dollárt, vagyis 3,3 százalékot „használ el”, ha a bérletet nem hosszabbítják meg. Egy budapesti kiadott lakás nettó 2,75 százalék körül hoz, de a végén megmarad. Ha a lakásárak és a bali bérleti díjak ugyanolyan ütemben nőnek, a villának kb. 2,2–2,3 százalékponttal kell többet hoznia, hogy ugyanott legyen. A jól üzemeltetett villa nettó 8,1 százaléka ennél bőven több, a piaci átlagon futó villa 4,3 százaléka nem.
Mitől jobb vagy rosszabb egy villa hozama
- Üzemeltetés. A jól menedzselt villák a jobb területeken 65–90 százalékos foglaltsággal futnak, az átlag 53 százalék. Ugyanakkora napi ár mellett egy 53 és egy 75 százalékon futó villa között több mint 40 százalék a bevételkülönbség.
- Fekvés. A fenti táblázatban a legjobb és a leggyengébb terület között kb. 25 százalék az éves bevétel különbsége, ugyanarra a termékre.
- Engedély és övezet. Engedély nélkül 2026 augusztusa óta a platformok leveszik a hirdetést, vagyis nincs bevétel.
- Kínálat a környéken. Ahol gyorsan nő a hasonló villák száma, ott a napi ár lefelé megy.
Hogyan olvasson egy hozamígéretet
- Bruttó vagy nettó? Ha nettó, mit vontak le: foglalási jutalékot, üzemeltetői díjat, karbantartást, adót?
- Melyik év foglaltságával számolt, és honnan van az adat?
- Ha garantált, ki garantálja, mi a fedezete, és mi történik, ha a villa nem hozza?
- Benne van-e a számításban a bérlet lejárata, és a hosszabbítás ára?
Az EM Villas projektoldalán két hozamforgatókönyvet mutatunk: a fejlesztőét és egy óvatosabb, piaci adatokon alapulót. Egyik sem garancia.
Ez a cikk általános tájékoztatás, nem jogi, adó- vagy befektetési tanácsadás. Indonéziában a szabályok változnak, néha közigazgatási döntéssel. Kötelezettségvállalás előtt kérje ki szakértő véleményét a saját helyzetére.