Balin nincs nyilvános tranzakciós adatbázis, így a közzétett árak szinte mindig hirdetési, vagyis kínálati árak. Az alábbi számok ingatlanügynökségi és tanácsadói felmérésekből származnak, mindegyiknél jelezzük a forrást. Iránynak jók, egy konkrét ingatlan értékét viszont nem helyettesítik.
256–299 ezer USD
a bali villák medián hirdetési ára 2026-ban, egy ügynökségi felmérés szerint
1 200–4 800 USD/m²
az új apartmanok négyzetméterára, a Colliers 2026. januári jelentése alapján
600–2 000 USD/m²
egy villa építési költsége a kivitelezők szerint, kategóriától függően
Villák területenként
| Terület | Medián hirdetési ár | USD/m² |
|---|---|---|
| Seminyak | 401 570 USD | 3 126 |
| Canggu, Berawa | 355 000 USD | 2 579 |
| Ubud | 340 455 USD | 1 771 |
| Uluwatu, Bukit (3 háló, tengerre néző) | 500 000–900 000 USD | – |
A különbséget elsősorban a fekvés, a telek mérete és a bérletből hátralévő idő adja. A nyugati part (Canggu, Pererenan, Seminyak) a legkeresettebb, Uluwatu környékén a tengerre néző villák drágák, Ubud a dzsungeles, csendesebb szegmens. Kelet-Bali és a szomszédos szigetek, Lombok és Sumba, olcsóbbak, de kisebb a bérleti keresletük is.
Viszonyítási pontnak a jelenleg általunk értékesített projektek belépési árai:
| Projekt | Mit vásárol | Belépési ár |
|---|---|---|
| EM Villas, Pererenan | Egyhálószobás villa, 30 + 30 éves bérlet | 237 700 USD |
| The One, Nusa Dua | Lakás, 25 + 15 éves bérlet | 101 884 USD |
| Virgin Oasis, Candidasa | Bejegyzett részesedés egy resortban, 2051-ig | 70 200 USD |
| Arya, Lombok · Sumba · Sumbawa | Bérleti jogú villa üzemeltetett resortban | 90 776 EUR |
Apartmanok
A Colliers 2026. januári jelentése szerint Balin 2025-ben kb. 3 000 apartman volt a piacon, felük egyhálószobás. A négyzetméterár 20–80 millió rúpia, 16 600 rúpiás dollárral számolva kb. 1 200–4 800 dollár. A felső sáv Uluwatu, Seminyak és Ubud. Canggu a nagy és egységes kínálat miatt viszonylag olcsóbb. A fejlesztők jellemzően teljes kifizetést vagy legfeljebb 24 havi részletet kérnek, 10–30 százalék, leggyakrabban 30 százalék előleggel.
Telkek
| Terület | Ár árénként (100 m²) | Kb. USD-ben |
|---|---|---|
| Seminyak, Umalas | 1,5–3,0+ milliárd IDR | 90–180+ ezer |
| Canggu központ | 1,2–2,5 milliárd IDR | 72–150 ezer |
| Uluwatu, Bukit | 0,5–1,5 milliárd IDR | 30–90 ezer |
| Ubud | 0,4–1,2 milliárd IDR | 24–72 ezer |
Ezek túlnyomórészt tulajdonjogú (Hak Milik) telkek árai, ilyet külföldi magánszemély nem vehet. Külföldiként a telket bérli, a bérleti díj pedig a futamidőtől és a hosszabbítás feltételeitől függ. A telekárak az elmúlt években gyorsan nőttek, ez a második bérleti ciklus árában is megjelenik.
Az építési költség a kivitelezők saját adatai szerint 600–800 USD/m² egyszerű, 900–1 300 USD/m² prémium és 1 400–2 000 USD/m² luxus kivitelben. Független költségfelmérés Balira nincs, ezeket a számokat ennek tudatában érdemes használni.
Mitől lesz két ár összehasonlítható
A legtöbb félreértés abból adódik, hogy két villa árát úgy vetik össze, mintha ugyanazt adnák. Egy 250 ezer dolláros villa 25 év hátralévő bérlettel évente 10 000 dollárba kerül. Egy 300 ezer dolláros 50 évvel, ha a hosszabbítás ára rögzített, évente 6 000-be. A drágábbnak látszó villa valójában az olcsóbb.
- Hátralévő bérleti idő és a hosszabbítás feltétele. Rögzített ár vagy független értékbecslés, és nem a földtulajdonos szabad döntése.
- Mit tartalmaz az ár. Áfa (11%), közjegyzői és ügyvédi díj, bútorozás, kiadásra kész átadás.
- Kész vagy épülő ingatlan. A tervezett villák olcsóbbak, cserébe ön viseli az építési kockázatot.
- Övezet és kiadási engedély. Az engedély nélküli villa olcsóbb, de legálisan nem adható ki turistáknak.
- Négyzetméter. A telek és a beépített terület külön, mert a hirdetések gyakran csak az egyiket adják meg.
Merre mennek az árak
A VillaAudit 2026 februári összesítése szerint 2025-ben kb. 4 800 lakóingatlan-tranzakció volt Balin, 5 százalékkal kevesebb, mint egy évvel korábban. Három év alatt a bérleti jogú ingatlanok medián ára 5 százalékkal csökkent, a tulajdonjogúaké 10 százalékkal nőtt. A Colliers 2026-ra mérsékelt áremelkedést vár, a legjobban Canggu és Uluwatu tartja az árát. Az ár tehát nem magától nő: a bérleti idő fogyásával egy leasehold villa értéke csökken, ha közben nem hosszabbítják meg.
Az EM Villas aktuális árlistáját és a villánkénti elérhetőséget a projektoldalon és egy rövid hívásban adjuk meg.
Ez a cikk általános tájékoztatás, nem jogi, adó- vagy befektetési tanácsadás. Indonéziában a szabályok változnak, néha közigazgatási döntéssel. Kötelezettségvállalás előtt kérje ki szakértő véleményét a saját helyzetére.