Визуализация · The One, бассейн и корпусаНуса-Дуа · Бали
The One
Курортный комплекс апартаментов, таунхаусов и вилл среди пятизвёздочных отелей Нуса-Дуа.
На этапе проекта · завершение Q3 2027
Право
Аренда 25 + 15 лет
Очередь 1
130 объектов
Цена
от 101 884 USD
Завершение
Q3 2027, по данным девелопера
Наша роль
Мы партнёр девелопера по продажам. При продаже мы получаем комиссию от девелопера; условия раскроем по запросу.
Девелопер: Almal Real Estate Developer (группа Almal: Дубай, Рас-эль-Хайма, Бали, Самуи, Лимасол)
Наша проверкаВ процессе
Цифры на этой странице — данные девелопера. Наш чек-лист по этому проекту ещё не закрыт.
Ещё открыто
- Свидетельство на землю и договор аренды (25 + 15 лет)
- Разрешение на строительство (PBG) и зонирование
- Договор подряда и подтверждение хода работ
- Независимые данные по аренде в Нуса-Дуа
Обзор
Курортная жизнь в Нуса-Дуа.
В первой очереди 130 объектов на участке 10 000 м² в туристической (pink) зоне: апартаменты, таунхаусы с одной спальней и виллы с двумя спальнями, с бассейнами, рестораном на крыше, спортзалом и спа. В следующих очередях — корты для падела и тенниса, детская зона и магазины.
- Участок 10 000 м² · застройка 9 000 м²
- Очередь 1: 88 апартаментов, 30 таунхаусов, 12 вилл
- Программа управления арендой от девелопера
Визуализация · Бассейн-лагуна
Визуализация · Таунхаусы
Визуализация · Вилла с 2 спальнями
Визуализация · Гостиная таунхауса
Визуализация · Ресторан на крышеИзображения — визуализации девелопера, если не отмечено, что это фото.
Расположение
Нуса-Дуа.
Самый обустроенный курортный район Бали, рядом с Hilton, Kempinski, The Ritz-Carlton, St. Regis и Mulia.
| Куда | Расстояние |
|---|---|
| Пляжи и пятизвёздочные курорты | 5 мин |
| Бары на скалах Улувату | 20 мин |
| Международный аэропорт Нгурах-Рай | 25 мин |
| Семиньяк | 60 мин |
Материалы девелопера, 2025. Время в пути зависит от пробок.
Объекты и цены
Что есть в наличии.
| Тип | Площадь | В наличии | Цена |
|---|---|---|---|
| Студия | 36–38 м² | 6 | от 101 884 USD |
| Апартаменты с 1 спальней | 60–69 м² | 6 | от 180 320 USD |
| Таунхаус с 1 спальней, вид на океан | 72 м² | 2 | 281 750 USD |
| Вилла с 2 спальнями | 110 м² | 1 | 476 675 USD |
Список наличия девелопера, 11 мая 2026 (15 объектов). В 2025 году стартовые цены начинались от 85 000 USD. Подтвердить текущее наличие.
График платежей · Оплата за 18 месяцев.
| Платёж | Когда | Доля |
|---|---|---|
| Первый взнос | При подписании | 25% |
| Платежи 1–6 | Каждые 3 месяца после подписания | 6 × 12,5% |
Платежи идут по календарю, а не по ходу стройки. Платить придётся, даже если стройка замедлится.
Чем вы владеете
Право аренды объекта в управляемом курорте.
Иностранцы не могут владеть землёй в Индонезии. Вы покупаете право аренды конкретного объекта.
Чем вы владеете
- Право пользоваться, сдавать и продавать объект 25 лет.
- Приоритетное право продления ещё на 15 лет.
- Доступ к общим объектам курорта.
Чем вы не владеете
- Землёй.
- Фиксированной ценой продления. Условия продления уточняются.
- Контролем над управлением курортом.
По материалам девелопера. Структуру аренды и условия продления подтверждает независимый юрист.
Цифры
Модель аренды девелопера.
Девелопер называет это пессимистичным сценарием. Показываем как есть, а затем — что мы в нём видим.
Цифры девелопера
Апартаменты с 1 спальней, вид на лес · 1-й год
- Цена в расчёте
- 156 800 USD (май 2025)
- Средняя цена за ночь
- 168 USD
- Заполняемость
- 65%, к 5-му году 85%
- Валовой доход
- 39 858 USD
- Бронирование 16% · коммунальные 6% · администрация 8% · маркетинг 1,5%
- −12 555 USD
- Управление (20% операционной прибыли)
- −5 461 USD
- Налог при выводе (10%)
- −2 184 USD
- Чистый доход
- 19 658 USD
- ROI по данным девелопера
- 13% в 1-й год, 19% к 5-му году
Almal, ROI Calculation Pessimistic Scenario, 26 мая 2025.
Как мы это читаем
- 01При сегодняшней цене того же типа (180 320 USD) доход 1-го года — 10,9%, а не 13%.
- 02В модели цена и заполняемость растут каждый год. Последующие годы — прогноз, а не нижняя граница.
- 03Налог заложен в 10%. Для EM Villas мы используем 20%. Уточнить у налогового консультанта.
- 04Сокращение срока аренды не учтено: за 25 лет цена обходится в 4% в год.
Риски
Что может пойти не так.
СтроительствоУровень: Высокий
Что может произойти
Курорт на этапе проекта от нового для Бали девелопера задерживается.
Что мы делаем
До рекомендации объекта мы запрашиваем договор подряда и подтверждение хода работ. Пока не сделано.
Что остаётся вашим риском
Платежи привязаны ко времени, поэтому можно оплатить всё до окончания стройки.
ЗаполняемостьУровень: Средний
Что может произойти
В Нуса-Дуа много крупных отелей, которые борются за тех же гостей.
Что мы делаем
Добавим независимые данные по аренде в Нуса-Дуа рядом с моделью девелопера. Пока не сделано.
Что остаётся вашим риском
Доход может быть намного ниже модели.
СрокУровень: Высокий
Что может произойти
Аренда на 25 лет — это немного, и объект дешевеет по мере сокращения срока.
Что мы делаем
Показываем доходность с учётом распределения цены на срок аренды.
Что остаётся вашим риском
Стоимость при продаже в конце срока.
ВалютаУровень: Высокий
Что может произойти
Цены и доход в долларах США.
Что мы делаем
Каждая цифра показана в валюте, в которой она возникает.
Что остаётся вашим риском
Весь валютный риск.
Сроки
Этапы девелопера.
2025
Старт продаж
Уточняется
Строительство
Q3 2027
Завершение 1-й очереди
Даты девелопера. Начало строительства и текущий ход работ — уточнить.
Есть вопросы по The One?
30 минут разговора. Расскажем, что знаем и что ещё не проверили.